Αχνά μηνύματα περιορισμένης επιβράδυνσης αυξήσεων σε πρώτη φάση και ενδεχομένως μειώσεων τιμών, σε ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης, στον ορατό ορίζοντα, εκπέμπει η αγορά της Θεσσαλονίκης που… ταβάνιασε και τώρα εισέρχεται σε φάση ήπιας διόρθωσης.
«Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης συνεχίζει να παρουσιάζει μία δυναμική εικόνα, η οποία χαρακτηρίζεται από τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών και μία έντονη διαφοροποίηση ανάλογα με την παλαιότητα και την ενεργειακή κλάση των ακινήτων. Με τη μέση αύξηση στα οικιστικά ακίνητα να αγγίζει το 9,5% για το 2025, η πόλη φαίνεται να εισέρχεται σε μία φάση ωρίμανσης, προσεγγίζοντας ιστορικά υψηλά επίπεδα τιμών», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Η γεωγραφική κατανομή των αξιών (όπως φαίνεται και στον διπλανό πίνακα) καταδεικνύει το ιστορικό κέντρο ως την ακριβότερη περιοχή, με τα νεόδμητα να κυμαίνονται μεταξύ 4.500-6.500 €/τ.μ. Ακολουθούν οι παραδοσιακά υψηλής ζήτησης περιοχές της Καλαμαριάς (3.800-5.500 €/τ.μ.) και του Πανοράματος/Πυλαίας (3.500-4.800 €/τ.μ.). Αντιθέτως, η Δυτική Θεσσαλονίκη παραμένει η πιο προσιτή επιλογή, με τιμές νεόδμητων από 2.000 έως 2.800 €/τ.μ., αν και παρουσιάζει αυξημένο ενδιαφέρον λόγω των έργων υποδομής.
«Value for Money» τα μεταχειρισμένα ακίνητα για τη μεσαία τάξη
Σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια, παρατηρείται μία σαφής «ψαλίδα» μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων ακινήτων, η οποία κυμαίνεται από 40% έως 60% και αποτυπώνεται στη σχέση μεταξύ παλαιότητας και τιμής. Στην κατηγορία των νεόδμητων ακινήτων, τα οποία κατασκευάζονται πλέον με αυστηρές ενεργειακές προδιαγραφές κλάσης Α ή Α+, η προσφορά παραμένει ιδιαίτερα περιορισμένη. Η σπανιότητα αυτή οφείλεται κυρίως στην έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων σε κεντρικές περιοχές και στις υψηλές αντιπαροχές, ενώ οι τιμές επηρεάζονται άμεσα από το αυξημένο κόστος κατασκευής που ενσωματώθηκε την περίοδο 2023-2025. Ως αποτέλεσμα, η μέση αύξηση για τα νέα ακίνητα το 2025 ανήλθε στο 11%.
Αντιθέτως, τα μεταχειρισμένα ακίνητα άνω της 20ετίας αποτελούν τον κύριο όγκο του διαθέσιμου αποθέματος στην πόλη. Παρά την παλαιότητά τους, η κατηγορία αυτή επέδειξε αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα σημειώνοντας άνοδο 8% κατά το 2025.
Η τάση αυτή τροφοδοτείται από τη στρατηγική «Value for Money» της μεσαίας τάξης, η οποία στρέφεται σε παλαιότερα ακίνητα λόγω των πολύ υψηλών τιμών των νεόδμητων. Παράλληλα, η ζήτηση για το συγκεκριμένο απόθεμα ενισχύεται από κρατικά προγράμματα επιδοτήσεων, όπως το «Εξοικονομώ» και το «Σπίτι μου», τα οποία συγκρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και εμποδίζουν τη διόρθωση της αγοράς.
Η αγορά οικιστικών ακινήτων μετασχηματίζεται με γνώμονα την απόδοση (yield) και την τεχνολογία, με τον κ. Μερεκούλια να στέκεται σε τρία σημεία-κλειδιά:
1)Επενδυτική ανακαίνιση (Fixer-upper): Η αγορά παλαιών διαμερισμάτων με σκοπό την πλήρη ανακαίνιση προσφέρει προστιθέμενη αξία που συχνά υπερβαίνει το 30%, καθιστώντας τα ιδανικά για μεταπώληση (flipping).
2)Βραχυχρόνια Μίσθωση: Το ιστορικό κέντρο και η Δυτική είσοδος αναδεικνύονται σε «hotspots», με καθαρές αποδόσεις που αγγίζουν το 9,5%-10,0%.
3)Το «φαινόμενο Μετρό»: Η πλήρης λειτουργία του Μετρό (με την επέκταση της Καλαμαριάς) αναμένεται να αναβαθμίσει τις αξίες σε περιοχές όπως η Νέα Ελβετία και η Δυτική Θεσσαλονίκη, εξομαλύνοντας τις τιμές μεταξύ κέντρου και περιφέρειας για το 2026.
Για το 2026, προβλέπεται επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών στο 4-6%. Η αγορά εισέρχεται σε μία φάση όπου η «ποιότητα« (ενεργειακή απόδοση, design) θα υπερισχύει της «ποσότητας», με τα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης να οδηγούνται πιθανώς σε διόρθωση τιμών.
Τα σπίτια που (δεν) υπάρχουν και τα εισοδήματα που δεν αντέχουν
Πίσω από τις μεταβολές των τιμών, το βασικό ζήτημα της αγοράς παραμένει η έλλειψη ικανού οικιστικού αποθέματος, δεν υπάρχουν δηλαδή όσα σπίτια ζητούνται ή για να το θέσουμε πιο σωστά τα σπίτια που είναι διαθέσιμα δεν ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.
Το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας, ιδιαίτερα για τα νέα νοικοκυριά, δεν σχετίζεται τόσο με τη ζήτηση όσο με την φθίνουσα προσφορά στέγης. Όταν ενισχύεται η αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών χωρίς να αυξάνεται ταυτόχρονα το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, η πίεση μεταφέρεται σχεδόν αυτόματα στις τιμές. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, μέτρα όπως οι περιορισμοί στη Golden Visa ή στο Airbnb δεν αρκούν από μόνα τους για να αλλάξουν ουσιαστικά την εικόνα της αγοράς.
Ωστόσο, η αύξηση της προσφοράς δεν είναι μία απλή υπόθεση. Το βασικό εμπόδιο είναι η έλλειψη εύκολα διαθέσιμης και οικονομικά προσιτής γης μέσα στον αστικό ιστό. Για να αποκτήσει πρακτικό νόημα μία στρατηγική μαζικής παραγωγής κατοικίας, η συζήτηση μεταφέρεται αναγκαστικά εκτός του πυκνοδομημένου πολεοδομικού συγκροτήματος εκεί όπου υπάρχουν μεγαλύτερες εκτάσεις (Πυλαία, Θέρμη) -ακόμα και δημόσιες- που θα μπορούσαν να υποστηρίξουν οργανωμένα οικιστικά projects αλλά για να χτιστούν νέα σπίτια θέλει χρόνο, χρόνος που δεν υπάρχει με την στεγαστική κρίση να ζητά λύσεις και απαντήσεις άμεσα…
Ενοίκια: Έρχονται με φόρα Μηχανιώνα, Θερμαϊκός, Μενεμένη
Στην αγορά ενοικίασης, το κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφεται ως η ακριβότερη περιοχή, με μέση ζητούμενη τιμή 11,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (στοιχεία από Spitogatos Insights), αντανακλώντας τη σταθερή πίεση από φοιτητές, εργαζόμενους και τη βραχυχρόνια μίσθωση. Υψηλές τιμές ενοικίασης καταγράφονται επίσης σε περιοχές όπως Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια, Άνω Πόλη και Φάληρο-Ιπποκράτειο. Στον αντίποδα, η Μυγδονία αναδείχθηκε ως η πιο οικονομική περιοχή για ενοικίαση, με μέση ζητούμενη τιμή 4,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ακολουθούν η Μίκρα, ο Χορτιάτης, τα Πεύκα και το Ωραιόκαστρο.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιοχές με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις τιμών. Στην πώληση κατοικίας, η Μηχανιώνα κατέγραψε άνοδο 22,9%, ο Θερμαϊκός 22,5% και η Μενεμένη 18,2%, γεγονός που καταδεικνύει τη «μετακόμιση» της ζήτησης σε περιοχές με χαμηλότερη αρχική βάση τιμών. Στην ενοικίαση, οι υψηλότερες αυξήσεις σημειώθηκαν στα Βασιλικά με 29,9%, στη Θέρμη με 23,2% και στην Ξηροκρήνη–Παναγία Φανερωμένη με 20,5%.
Τιμές ακινήτων στη Θεσσαλονίκη
Περιοχή Νεόδμητο (€/τ.μ.) Ακίνητο >20ετίας (€/τ.μ.)
Κέντρο (Ιστορικό) 4.500-6.500 2.800-4.000
Καλαμαριά 3.800-5.500 2.400-3.200
Τούμπα / Χαριλάου 3.200-4.200 2.000-2.700
Δυτική Θεσσαλονίκη 2.000-2.800 1.300-1.800
Εκτιμώμενες Αποδόσεις (Yields) ακινήτου ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου
Περιοχή Απόδοση Μακροχρόνιας (%) Απόδοση Βραχυχρόνιας (Net %) Μέση Πληρότητα (Ετήσια)
Ιστορικό Κέντρο 4,0%-5,0% 7,5%-9,5% 70%-75%
Άνω Πόλη 4,5%-5,5% 6,5%-8,0% 60%-65%
Περιοχή Πανεπιστημίων 5,5%-6,5% 6,0%-7,0% 55%-60%
Δυτική Είσοδος 5,0%-6,0% 8,0%-10,0% 65%-70%
Σημείωση: Η καθαρή απόδοση (Net Yield) στη βραχυχρόνια υπολογίζεται μετά την αφαίρεση εξόδων διαχείρισης (20-25%), καθαρισμού, κοινοχρήστων και ρεύματος.
Ξεθωριάζει η λάμψη της Golden Visa
Κατακόρυφη υποχώρηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για την εξασφάλιση άδειας διαμονής (Golden Visa), ως και 83% σε σχέση με πέρσι σε Θεσσαλονίκη και Αττική, δείχνει έρευνα της Elxis.
Το γεγονός πως τα ακίνητα που αγοράζονται μέσω της Golden Visa δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση, χάνοντας επενδυτική αξία αλλά και η αύξηση του ελάχιστου ορίου των 800.000 ευρώ έβαλαν… στην κατάψυξη τη ζήτηση.
Πλέον έχει διαφοροποιηθεί πλέον και το αγοραστικό κοινό που αποκτά ακίνητα στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα, παρατηρείται μείωση των ενδιαφερόμενων που προσέγγιζαν την αγορά κατοικίας έχοντας κυρίως επενδυτικό κίνητρο.
Στη Θεσσαλονίκη, η κινητικότητα των Ισραηλινών έχει φρενάρει σε μεγάλο βαθμό, καθώς συνήθως αναζητούν ακίνητα με τιμή πώλησης κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, με τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας να είναι είδη… προς εξαφάνιση. Πάντως, το ενδιαφέρον για την αγορά της πόλης από Βούλγαρους, Σέρβους και Ρουμάνους (σε μικρότερο βαθμό), παραμένει ενεργό χωρίς όμως να είναι ικανό να φωτίσει ξανά τη λάμψη της Golden Visa.
Αξίζει να σημειωθεί πως το όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ για απόκτηση Golden Visa εξακολουθεί να υφίσταται για διατηρητέα κτήρια και βιομηχανικά ακίνητα που προσελκύουν και το μεγαλύτερο κομμάτι των ενδιαφερόμενων.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
1) Ακμάζει και… ωριμάζει η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, προσεγγίζοντας ιστορικά υψηλά επίπεδα τιμών.
2)Με την προσφορά νεόδμητων ακινήτων περιορισμένη, αξιοσημείωτες αντοχές δείχνουν τα παλαιότερα διαμερίσματα στα οποία στρέφεται η μεσαία τάξη.
3)Το 2026 αποδεικνύεται έτος καμπής, με το κέντρο βάρους των ακινήτων να μετατοπίζεται από την ποσότητα στην ποιότητα.
4) Οι γενικευμένες αυξήσεις τιμών φαίνεται να λαμβάνουν τέλος να και αντικαθίστανται από πιο επιλεκτικές τάσεις, διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και ανά χρήση ακινήτου.
5) Η πιο μεγάλη πρόκληση του τρέχοντος έτους έχει να κάνει με την προσγείωση της κτηματαγοράς στον ρεαλισμό, γεγονός που συνδέεται με την ευθυγράμμιση των τιμών με… τη λογική.
Σαν τα μανιτάρια… ξεφυτρώνουν τα Airbnb - Επέκταση εκτός κέντρου και στροφή στην ποιότητα
Η Θεσσαλονίκη παρουσιάζει μία σταθερά αυξανόμενη δυναμική στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς συνδυάζει τον τουρισμό αναψυχής (city break) με τον συνεδριακό και επαγγελματικό τουρισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
Η στροφή των ιδιοκτητών προς το Airbnb το 2024-2025 οδήγησε σε σημαντική μείωση του αποθέματος κατοικιών για παραδοσιακή ενοικίαση, πιέζοντας τα ενοίκια προς τα πάνω. Είναι ενδεικτικό πως οι αποδόσεις (το καθαρό κέρδος το οποίο αποφέρει ένα ακίνητο, αφού αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα από τα έσοδα) που προσφέρει η βραχυχρόνια μίσθωση, όπως φαίνεται και στον διπλανό πίνακα, ξεπερνούν τις αντίστοιχες της μακροχρόνιας σε όλη την πόλη με τη δυτική είσοδο ανερχόμενη δύναμη (ποσοστό απόδοσης 8%-10%).
Στο πλαίσιο αυτό, ο κ. Μερεκούλιας εστιάζει σε τέσσερις παράγοντες που καθορίζουν την πορεία την πορεία της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης:
Θεσμικό πλαίσιο και περιορισμοί: Οι νέες ρυθμίσεις (όπως το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και οι περιορισμοί στον αριθμό ακινήτων ανά ΑΦΜ σε συγκεκριμένα κορεσμένα δημοτικά διαμερίσματα) αρχίζουν να εξισορροπούν την αγορά. Αυτό αναμένεται να οδηγήσει σε μία «εκκαθάριση», όπου μόνο τα ποιοτικά και καλά τοποθετημένα ακίνητα θα παραμείνουν κερδοφόρα.
Τοπική Διαφοροποίηση: To κέντρο παραμένει ο «βασιλιάς» των αποδόσεων, αλλά οι τιμές αγοράς είναι πλέον τόσο υψηλές που το ROI (Return on Investment, η απόδοση της επένδυσης) επιβραδύνεται.
Δυτική Είσοδος / Λιμάνι: Αναδεικνύεται σε «hot spot» για επενδυτές, λόγω της ανάπλασης της περιοχής και της εγγύτητας στο κέντρο με χαμηλότερο κόστος κτήσης, προσφέροντας συχνά διψήφιες ακαθάριστες αποδόσεις.
Ο ρόλος των Διαχειριστικών Εταιρειών: Η αγορά επαγγελματικοποιείται. Το 2025, πάνω από το 60% των επιτυχημένων καταλυμάτων στη Θεσσαλονίκη διοικούνται από εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης, καθώς οι απαιτήσεις των επισκεπτών για ποιότητα έχουν αυξηθεί.
Για το 2026, προβλέπεται μία σταθεροποίηση των αποδόσεων. Η αύξηση της προσφοράς κλινών από νέα ξενοδοχεία (boutique hotels) στο κέντρο της πόλης θα λειτουργήσει ανταγωνιστικά προς τα διαμερίσματα Airbnb, πιέζοντας τις τιμές διανυκτέρευσης. Ως εκ τούτου, η επενδυτική στρατηγική αναμένεται να μετατοπιστεί από την «ποσότητα» (αγορά οποιουδήποτε μικρού διαμερίσματος) στην «ποιότητα» (μοναδικό design, παροχές και ενεργειακή απόδοση).
Πρωταγωνιστές οι Δήμοι Παύλου Μελά και Πυλαίας-Χορτιάτη
Σήμερα, στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται συνολικά 4.606 ενεργές αγγελίες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η μέση ημερήσια τιμή (Average Daily Rate-ADR) διαμορφώνεται στα 87 ευρώ, επιβεβαιώνοντας ότι η Θεσσαλονίκη παραμένει ένας ελκυστικός city-break προορισμός, βάσει έρευνας της Prosperty.
Aν εστιάσουμε στη μέση πληρότητα ανά περιοχή, διαπιστώνουμε μία γεωγραφική μετατόπιση της ζήτησης και εκτός «σκληρού» κέντρου. Υπενθυμίζεται πως από την 1η Μαρτίου 2026, «πάγωσε», ως το τέλος του έτους, η έκδοση νέων αδειών Airbnb στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, που περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Λαδάδικα, Αριστοτέλους, Αγίας Σοφίας, Άνω Πόλη), σε μία προσπάθεια να δοθούν κίνητρα για την ενίσχυση των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Την υψηλότερη μέση πληρότητα καταγράφει ο Δήμος Παύλου Μελά, με 38,4%, γεγονός που τον φέρνει στην κορυφή της κατάταξης. Ακολουθεί ο Δήμος Κορδελιού-Ευόσμου με 33,8% και το κέντρο της Θεσσαλονίκης με 32,7%.
Στη συνέχεια συναντώνται οι Αμπελόκηποι-Μενεμένη με 30% και Νεάπολη-Συκιές με 29,9%, ενώ χαμηλότερα κινούνται η Καλαμαριά με 25,7% και ο Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτης με 22,3%. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι, αν και το κέντρο παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς, τα δυτικά και βορειοδυτικά τμήματα της πόλης εμφανίζουν ισχυρή δυναμική, προσελκύοντας επισκέπτες με χαμηλότερο κόστος διαμονής αλλά υψηλότερη συχνότητα κρατήσεων.
Την υψηλότερη τιμή καταγράφει ο Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη, με 124 ευρώ ανά διανυκτέρευση, επιβεβαιώνοντας τον ρόλο της ως «premium» αγοράς, με πιο επιλεκτική και περιορισμένη ζήτηση. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί τη μέση τιμή των 87 ευρώ, ενώ ο Δήμος Κορδελιού-Ευόσμου κινείται στα 86,4 ευρώ, στοιχείο που υποδηλώνει ότι συγκεκριμένες δυτικές περιοχές μπορούν να ανταγωνιστούν το κέντρο σε επίπεδο τιμών.
*Δημοσιεύτηκε στη "ΜτΚ" στις 29 Μαρτίου 2026
