Με… άγριες διαθέσεις μπαίνει στο 2026 η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης η οποία διατήρησε σταθερή τροχιά ανόδου το 2025 ενώ και το νέο έτος, αν και διαφαίνονται αχνά σημάδια συγκράτησης στο ρυθμό αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων, ο ανήφορος στα κόστη ενοικίασης και πώλησης θα συνεχιστεί.
Η υποτονική προσφορά κατοικίας, η ζωηρή ζήτηση και ένας… διχασμός που αναπτύσσεται μεταξύ νεόδμητων και μεταχειρισμένων ακινήτων δίνουν τον τόνο και τη νέα χρονιά, εξηγώντας σε ένα βαθμό και την… αφύσικη έως και «εξωγήινη» πορεία των τιμών, τουλάχιστον σε σύγκριση με τον ρυθμό αύξησης των πραγματικών εισοδημάτων. Είναι ενδεικτικό πως ένα νεόδμητο διαμέρισμα 50 τ.μ. στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης αγγίζει τα 275.000 ευρώ (με τη μέση τιμή τετραγωνικού να πλησιάζει τα 5.500 ευρώ)…
«Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης το 2025 χαρακτηρίστηκε από συνεχιζόμενη άνοδο στις τιμές, τροφοδοτούμενη από την έλλειψη προσφοράς ποιοτικών ακινήτων και την αυξημένη ζήτηση, τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επένδυση», σημειώνει στο emakedonia.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Οικιστικά Ακίνητα: Τιμές και Διαφοροποίηση Νεόδμητων - Μεταχειρισμένων
Η ψαλίδα μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων ακινήτων παραμένει ευρεία, κυρίως λόγω του κόστους κατασκευής και των ενεργειακών προδιαγραφών.
Μέσες Τιμές Πώλησης και Ενοικίασης ανά Περιοχή (Q4 2025)
| Περιοχή | Πώληση Νεόδμητου (€/τ.μ.) | Πώληση Ακινήτου >20ετίας (€/τ.μ.) | Ενοίκιο (€/τ.μ.) |
| Κέντρο (Ιστορικό) | 4.500 - 6.500 | 2.800 - 4.000 | 11 - 16 |
| Καλαμαριά | 3.800 - 5.500 | 2.400 - 3.200 | 9 - 13 |
| Πυλαία / Πανόραμα | 3.500 - 4.800 | 2.200 - 3.000 | 8 - 12 |
| Δυτική Θεσσαλονίκη | 2.000 - 2.800 | 1.300 - 1.800 | 6 - 8 |
| Τούμπα / Χαριλάου | 3.200 - 4.200 | 2.000 - 2.700 | 8 - 11 |
Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης το 2025 παρουσιάζει μια έντονη διχοτόμηση, με τις τιμές των νεόδμητων και των μεταχειρισμένων ακινήτων να κινούνται μεν σε κοινή ανοδική τροχιά, αλλά με διαφορετικές ταχύτητες και αιτιολογική βάση.
Κέντρο και Καλαμαριά, όπως είναι λογικό, συνιστούν περιοχές για… γερά πορτοφόλια (είτε για νεόδμητο είτε για μεταχειρισμένο ακίνητο) με τη δυτική Θεσσαλονίκη, παρά τις αυξήσεις που καταγράφονται και εκεί, να προσφέρει μία πιο προσιτή σχέση ποιότητας – τιμής, με μεγάλο μειονέκτημα όμως τη δυσκολία πρόσβασης στο κέντρο.
Το Premium των Νεόδμητων (40% - 60%)
Η σημαντική διαφορά τιμής μεταξύ ενός νεόδμητου και ενός μεταχειρισμένου ακινήτου (άνω της 20ετίας) στην ίδια περιοχή, η οποία κυμαίνεται πλέον στο 40% έως 60%, δεν είναι τυχαία. Οι βασικοί άξονες αυτής της απόκλισης είναι:
- Ενεργειακή Κλάση και ESG: Τα νεόδμητα κατασκευάζονται με προδιαγραφές κλάσης Α ή Α+, προσφέροντας δραστικά χαμηλότερο λειτουργικό κόστος. Σε ένα περιβάλλον υψηλού ενεργειακού κόστους, οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν "καπέλο" (premium) για την εξοικονόμηση που θα έχουν μελλοντικά.
- Κόστος Κατασκευής: Η αύξηση των τιμών των δομικών υλικών (χάλυβας, τσιμέντο, μονωτικά) που παρατηρήθηκε τα έτη 2023-2025 ενσωματώθηκε άμεσα στις τιμές πώλησης των νέων οικοδομών.
- Έλλειψη Οικοπέδων: Ειδικά σε περιοχές όπως η Καλαμαριά και το κέντρο, η σπανιότητα διαθέσιμων οικοπέδων οδηγεί σε υψηλές αντιπαροχές, οι οποίες μετακυλίονται στον τελικό αγοραστή.
Η Θεσσαλονίκη, βάσει όσων αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας, κλείνει το 2025 με μια μέση αύξηση στα οικιστικά ακίνητα της τάξης του 9,5%. Η πόλη υπεραπέδωσε ελαφρώς σε σχέση με την Αθήνα σε συγκεκριμένες συνοικίες, λόγω της ολοκλήρωσης του Μετρό που επαναπροσδιόρισε τις αξίες.
Η αγορά ξεπέρασε τα ιστορικά υψηλά του 2008, ωστόσο ακόμα… ισορροπεί, απέχοντας από τη φούσκα
Οι τιμές πώλησης στη Θεσσαλονίκη έχουν πλέον ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά του 2007-2008 σε ονομαστικές αξίες. Ωστόσο, σε πραγματικές αξίες (αν προσαρμοστούν με τον πληθωρισμό της τελευταίας εικοσαετίας), η αγορά βρίσκεται ακόμα κοντά στο επίπεδο ισορροπίας, χωρίς να έχει σχηματιστεί πλήρως μια «φούσκα».
Η «τρελή» πορεία των τελευταίων ετών:
- 2020-2022: Ανάκαμψη μετά την κρίση και την πανδημία (+15-20% σωρευτικά).
- 2023-2024: Επιτάχυνση λόγω ενεργειακής κρίσης και Golden Visa (+20-25% σωρευτικά).
- 2025: Ήπια αποκλιμάκωση του ρυθμού ανόδου, αλλά διατήρηση θετικού προσήμου.
Προβλέψεις και Τάσεις για το 2026
Για το 2026, αναμένεται μια επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης, χωρίς βεβαίως να διαφαίνεται καμία ένδειξη μειώσεων στα οικιστικά ακίνητα.
- Ρυθμός Αύξησης: Εκτιμάται ότι θα κυμανθεί στο 4-6%. Η αγορά εισέρχεται σε μια φάση ωρίμανσης όπου οι αγοραστές γίνονται πιο επιλεκτικοί λόγω των υψηλών επιτοκίων δανεισμού.
- Το «Φαινόμενο Μετρό»: Η πλήρης λειτουργία του Μετρό θα μετατοπίσει το ενδιαφέρον προς τα Ανατολικά (Νέα Ελβετία) και τα Δυτικά, εξομαλύνοντας τις διαφορές τιμών μεταξύ κέντρου και περιφέρειας.
- Ενεργειακή Αναβάθμιση: Τα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης θα αρχίσουν να βλέπουν «διόρθωση» τιμών, καθώς το κόστος συντήρησης και ανακαίνισης θα λειτουργεί αποτρεπτικά.
