Κτηματαγορά Θεσσαλονίκης: Η… ανηφόρα των τιμών έφερε «λαχάνιασμα» στους αγοραστές ακινήτων

Μετά από ένα ανοδικό σερί που οδήγησε τις τιμές σε δυσθεώρητα επίπεδα, η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζει τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης. Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν, παρουσιάζοντας όμως επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς. Βέβαια η αγορά δεν έπιασε ακόμη «ταβάνι», για αυτό και οι παράγοντές της μιλούν συγκρατημένα για «σταθεροποίηση» και «διόρθωση τιμών». Ταυτόχρονα αρχίζει να διαφαίνεται μία τάση «κόπωσης» από πλευράς των ενδιαφερόμενων αγοραστών.

«Φρένο» στις μεταβιβάσεις

Οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται το Α΄ τρίμηνο του 2025 (κατά 6,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024), όμως με σαφώς χαμηλότερη ταχύτητα σε σχέση με πέρσι (10,9%), σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Μικρότερη μεν, αύξηση δε -και με δεδομένο ότι οι τιμές ήταν ήδη αυξημένες, οποιαδήποτε επιπλέον αύξηση λειτουργεί προσθετικά. Τα στοιχεία από την ΑΑΔΕ δείχνουν ότι γίνονται πολύ λιγότερες αγοραπωλησίες σε σχέση με πέρσι. Ήδη το πρώτο τετράμηνο του 2025 οι εισπράξεις από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (κτισμάτων, οικοπέδων, αγροτεμαχίων) ήταν μειωμένες κατά 17,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, ενώ μόνο για τον μήνα Απρίλιο η μείωση ήταν 22,68%. «Αυτό μπορεί να σημαίνει εξορθολογισμό ή διόρθωση σε μία αγορά που επί μία πενταετία είναι σε άνοδο. Προσωπικά δεν έχω εικόνα προβλήματος στην κτηματαγορά, η πτώση στον αριθμό των συμβολαίων είναι πολύ μικρή», αναφέρει στη «ΜτΚ» ο Γιώργος Σερέτης, γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης.

«Μαχαίρι» στις άδειες λόγω ΝΟΚ

Δεν είναι μόνο ότι πωλούνται λιγότερα σπίτια αλλά μετά τον Δεκέμβριο του 2024, οπότε το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (που έδινε τη δυνατότητα για περισσότερη δόμηση), κτίζονται και λιγότερα ακίνητα.

Το τρίμηνο Ιανουαρίου -Μαρτίου 2025 στο σύνολο της χώρας η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει μείωση -κατά 29,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του έτους 2024, κατά 43,2% στην επιφάνεια και κατά 33,0% στον όγκο, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Στην Κεντρική Μακεδονία η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε αντίστοιχα: Τον Μάρτιο του 2025 εκδόθηκαν 248 ιδιωτικές οικοδομικές άδειες ενώ το ίδιο διάστημα πέρσι εκδόθηκαν 388 (μείωση 36%), την ώρα που η μείωση στα τετραγωνικά μέτρα ήταν 44,7%. Σε επίπεδο τριμήνου οι άδειες ήταν μειωμένες κατά 30% και σε επίπεδο 12μήνου (Απρίλιος 2024 -Μάρτιος 2025) η μείωση ήταν της τάξης του 0,8%. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει τις εκτιμήσεις της αγοράς ότι το «πάγωμα» στην οικοδομή ήρθε μετά τον Δεκέμβριο και την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ.

Στη Θεσσαλονίκη και τη Χαλκιδική καταγράφηκε μείωση 20% -30% στον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών, όπως εκτιμά ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Β. Ελλάδος (ΣΟΕΒΕ) Θόδωρος Λιόκας. «Υπήρξε ένα τεράστιο πάγωμα στην οικοδομή για τουλάχιστον μία δεκαετία, με αποτέλεσμα να έχουν συσσωρευτεί υποψήφιοι πελάτες. Μετά την οικονομική κρίση ξεκίνησε πάλι η οικοδομική δραστηριότητα και υπήρχε αρκετά μεγάλη δυναμική τα τελευταία 2 -3 χρόνια. Η εξέλιξη με τον ΝΟΚ δημιούργησε για μας μία τεράστια τροχοπέδη», λέει. Λόγω της απόφασης του ΣτΕ «εργολαβικά συμβόλαια έμειναν στον αέρα, είχαμε επιστροφές προκαταβολών, διότι άλλο σπίτι έκλεισε ο αγοραστής και τελικά άλλο θα έπαιρνε, χάλασαν συμφωνίες στο παραπέντε. Σε αυτό το μεσοδιάστημα ήταν όλα παγωμένα», σημειώνει ο γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Πέτρος Κακάλτσης. Υπάρχει κάμψη στα συμβόλαια αγοραπωλησίας νεόδμητων κατοικιών, διαπιστώνει ο γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης και «θα συνεχιστεί μέχρι να γνωρίζουν οι κατασκευαστές και οι ιδιοκτήτες ποιο είναι το νέο καθεστώς». «Υπάρχει ακόμη μία αβεβαιότητα εν αναμονή της υπουργικής απόφασης, θέλουμε να ξεκαθαρίσουν τα πράγματα όσον αφορά τη νομοθεσία για να δούμε τι θα γίνει στο άμεσο μέλλον», συμπληρώνει ο κ. Λιόκας.

Οι τιμές… τραβούν την ανηφόρα

Η απόφαση για τον ΝΟΚ ανέτρεψε τα δεδομένα και την προσδοκώμενη απόδοση για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις. Για παράδειγμα, ένας εργολάβος μπορεί να αγόρασε οικόπεδο σε υψηλή τιμή υπολογίζοντας ότι θα βγάλει έναν συγκεκριμένο αριθμό τετραγωνικών μέτρων, όμως με τη μείωση της επιφάνειας που μπορεί να δομηθεί μειώνεται και η προσδοκώμενη απόδοση, την ώρα που το κόστος αγοράς του οικοπέδου ήταν υψηλότερο και το κόστος υλικών συνεχίζει να αυξάνεται. «Επομένως για να καλυφθούν αυτές οι απαιτήσεις, είναι πολύ πιθανό να μεταφερθούν σαν κόστος πώλησης των νεόδμητων», εκτιμά ο κ. Λιόκας, υπενθυμίζοντας ότι ο κλάδος είναι αντιμέτωπος και με την αύξηση του εργατικού κόστους που σχετίζεται με την έλλειψη «χεριών» στην οικοδομή.

Με λιγότερες άδειες για νεόδμητα και με συνθήκες υψηλής ζήτησης, οι τιμές των νέων ωθούν προς τα πάνω και αυτές των παλαιότερων ακινήτων. «Οι τιμές των καινούργιων είναι ο μπούσουλας για τα μεταχειρισμένα. Οπότε όταν ανεβαίνουν τα καινούργια, αναγκαστικά ανεβαίνουν και τα παλιά», σημειώνει ο κ. Κακάλτσης. Επιπλέον το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» που δημιούργησε αυξημένη ζήτηση για σπίτια προ του 2007, ώθησε τις τιμές προς τα πάνω και για τα παλαιότερα ακίνητα, κάποια από τα οποία πωλούνται ακόμα και σε τιμές νεόδμητου.

«Υπάρχει ελαφριά αύξηση τιμών όμως η τάση είναι σταθεροποιητική, δεν έχουμε εξωφρενικές αλλαγές», υποστηρίζει από την πλευρά του ο κ. Σερέτης. «Ακόμα και στο πρώτο εξάμηνο του 2025 παρατηρούμε κάποιες πολύ χαμηλές αυξήσεις 5% -6%. Σίγουρα υπάρχει ‘κόπωση’ της αγοράς, καθώς τα προηγούμενα χρόνια είχαμε ετήσιες αυξήσεις 17%-20%. Θέλουμε να πιστεύουμε ότι αυτή τη στιγμή έχουμε μπει σε μία περίοδο διόρθωσης τιμών. Άρα πολύ πιθανό είναι να έχουμε σταθεροποίηση και κάποιες μειώσεις στις κορεσμένες -από πλευράς ζήτησης- περιοχές», εκτιμά ο αναπληρωτής γενικός γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Φίλιππος Προγιόπουλος.

Ενδιαφέρονται... αλλά το αφήνουν για το μέλλον

Το ενδιαφέρον για ακίνητα παραμένει υψηλό -και μάλιστα υψηλότερο σε σχέση με έναν χρόνο πριν, όπως προκύπτει από έρευνα που πραγματοποίησε σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη η Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης & Αγοράς του Ερευνητικού Πανεπιστημιακού Ινστιτούτου Πανεπιστημίου Μακεδονίας για το https://iliaspapageorgiadis.co.... Στη Θεσσαλονίκη τον φετινό Ιούνιο δύο στους τρεις (66%) δήλωναν ότι ενδιαφέρονται έστω και λίγο για την αγορά ακινήτων (54% τον Μάιο και 56% τον Νοέμβριο του 2024). Όμως μόνο ένας στους πέντε από όσους δηλώνουν ότι ενδιαφέρονται για ακίνητα σε Αττική και Θεσσαλονίκη σκοπεύουν να αγοράσουν άμεσα, εντός εξαμήνου ή εντός χρόνου, ενώ η πλειονότητα τοποθετεί την αγορά σε τρία χρόνια «ή κάποτε στο μέλλον». Δηλαδή, όπως συμπεραίνει η έρευνα, οι πραγματικοί αγοραστές στην ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα είναι μόλις 5% και οι πωλητές (8%) είναι πλέον περισσότεροι.

«Δεν έχουμε δει πτώση στο αγοραστικό ενδιαφέρον και αυτό είναι θετικό», αντιτείνει ο κ. Λιόκας. «Στο υπάρχον απόθεμα εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη ζήτηση και να γίνονται μεταβιβάσεις», διαπιστώνει από την πλευρά του ο κ. Σερέτης. «Μπορεί να είναι αξιοπερίεργο και κάποιες φορές αδικαιολόγητο το κόστος αλλά ο τελικός κριτής είναι η ίδια η αγορά και εφόσον υπάρχουν μεταβιβάσεις, σημαίνει ότι η αγορά κινείται», προσθέτει.

«Μέχρι τον Μάρτιο η αγορά έκανε ένα ξέσπασμα και είχε πολύ μεγάλη κίνηση, μετά είχαμε κάμψη και αυτήν τη στιγμή είναι καθισμένη. Έχει μειωθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον. Όλοι το αναβάλλουν, ίσως περιμένουν να πέσουν οι τιμές αλλά αυτό δεν βλέπω να συμβαίνει», εκτιμά από την πλευρά του ο κ. Κακάλτσης. Όπως λέει χαρακτηριστικά, ενώ το καλοκαίρι είναι η καλύτερη περίοδος για τους μεσίτες, πέρσι μπορεί τα γραφεία να δέχονταν 150 τηλεφωνήματα την εβδομάδα αλλά φέτος έπεσαν στα 60.

Πού θα φτάσει η άνοδος;

Ο κ. Κακάλτσης πιστεύει ότι «σχεδόν με μαθηματική ακρίβεια οι τιμές θα ανέβουν κι άλλο, διότι δεν υπάρχουν οικόπεδα. Είναι ο νόμος προσφοράς -ζήτησης». Όμως ο ίδιος πιστεύει ότι «αν ένα ακίνητο είναι υπερεκτιμημένο, η αγορά θα το απορρίψει. Ένα ακίνητο σε τιμή η οποία είναι πιο υψηλή από την αγορά, δεν θα πουληθεί καθόλου ή θα πουληθεί όταν ο ιδιοκτήτης αντιληφθεί ότι η αξία του δεν είναι αυτή που νομίζει. Αν το ακίνητο είναι σε σωστή τιμή, δεν υπάρχει περίπτωση να μείνει απούλητο», προσθέτει. «Η αγορά αυτή τη στιγμή δείχνει ότι δεν μπορεί να απορροφά πλέον αυτές τις αυξήσεις. Περιμένουμε διόρθωση των τιμών», παρατηρεί ο αναπληρωτής γενικός γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Φίλιππος Προγιόπουλος.

Πώς η Θέρμη έγινε... Καλαμαριά

Οι αυξημένες τιμές σε μία περιοχή, στρέφουν τους αγοραστές σε διπλανή με παρόμοια χαρακτηριστικά, με αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση να αυξάνει κι εκεί τις τιμές.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Θέρμη, όπου αναζητούσαν ακίνητο όσοι έβρισκαν ακριβές τις τιμές της Καλαμαριάς. Πριν δύο χρόνια στη Θέρμη έβρισκε κανείς σπίτι με 1.800 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα με 2.700-3.000 ευρώ/τ.μ. Πάνω από 3.000 έως 3.500 ευρώ/τ.μ. κυμαίνονται οι τιμές των νεόδμητων στην Καλαμαριά αλλά και την Τούμπα, ενώ στον Εύοσμο η διακύμανση είναι 2.000-2.500 ευρώ/τ.μ. σύμφωνα με όσα αναφέρουν μεσίτες στη «ΜτΚ». Με τη λειτουργία του Μετρό, ο κόσμος πλέον στρέφεται σε περιοχές όπως η Καρδία, το Πλαγιάρι, ο Τρίλοφος, η Νέα Ραιδεστός και η Περαία, όπου ακόμα οι τιμές είναι λίγο χαμηλότερες, σημειώνει ο κ. Προγιόπουλος.

Από την πλευρά του ο πρόεδρος του ΣΟΕΒΕ εκτιμά ότι οι τιμές των νεόδμητων στη δυτική Θεσσαλονίκη είναι γύρω στις 2.000-2.500 ευρώ/τ.μ., στη Θέρμη 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ., στην Πυλαία και την Τούμπα φτάνουν τις 3.000 ευρώ ενώ η Καλαμαριά, που είναι η πιο ακριβή περιοχή αυτή τη στιγμή, κοντά στις 4.000 ευρώ/τ.μ.

Οι ζητούμενες τιμές στην πλατφόρμα spitogatos, ανεξαρτήτως παλαιότητας, συνέχισαν να αυξάνονται το Β' τρίμηνο του 2025. Στον δήμο Θεσσαλονίκης οι ιδιοκτήτες πλέον ζητούν κατά μέσο όρο 2.625 ευρώ το τ.μ. (+12% σε σχέση με το Β΄ τρίμηνο του 2024), στους περιφερειακούς δήμους 1.881 ευρώ (+11,4%) και στο υπόλοιπο του νομού 1.000 (+11,1%) για ακίνητα προς πώληση. Βεβαίως αυτές είναι οι τιμές που επιδιώκουν οι πωλητές και όχι κατ' ανάγκη οι τιμές μετά τη διαπραγμάτευση με τους αγοραστές.

Τα πέντε σημεία «κλειδιά»

248

οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν τον Μάρτιο του 2025 σε όλη την Κεντρική Μακεδονία

-20%- 30%

στον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών σε Θεσσαλονίκη και Χαλκιδική

-22%

τα φορολογικά έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων τον Απρίλιο του 2025

+12%

οι ζητούμενες τιμές στον δήμο Θεσσαλονίκης το Α' τρίμηνο του 2025

5%

όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν εντός του έτους

*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 20.07.2025