Συνεχή βαρομετρικά… υψηλά με καυτές αυξήσεις που ανεβάζουν τον υδράργυρο στις τσέπες των ανήμπορων να αντιδράσουν δυνητικών αγοραστών και ενοικιαστών, «γράφει» η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης με την χαοτική ανισορροπία προσφοράς – ζήτησης ακινήτων (γενεσιουργός αιτία των «τρελών» τιμών) να μην προβλέπεται να αποκατασταθεί στο ορατό μέλλον.
Παράλληλα, τα κυβερνητικά μέτρα έχουν αποτύχει να δώσουν λύσεις, όντας προσανατολισμένα στην ενίσχυση της ζήτησης (βλέπε πρόγραμμα «Σπίτι μου»), με διάφορες αποσπασματικές παρεμβάσεις όπως η επιδότηση του ενοικίου ενός μήνα να αποτελούν σταγόνα στον ωκεανό, όσο κι αν πρόσκαιρα βοηθούν.
Μόνο η γενναία ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας (από εκεί ξεκινά το πρόβλημα) με αξιοποίηση ακινήτων και οικοπέδων του Δημοσίου (με ή χωρίς συνεργασία με ιδιώτες) που αραχνιάζουν και ριζοσπαστικές παρεμβάσεις προσανατολισμένες στην ανάπτυξη του μοντέλου της κοινωνικής κατοικίας (διάθεση σπιτιών σε ευάλωτα κοινωνικά στρώματα με χαμηλό ενοίκιο), θα ρίξει σπίτια στην αγορά, διορθώνοντας την ανισορροπία. Ωστόσο, απαιτείται χρόνος που δεν υπάρχει για να χτιστούν νέα σπίτια ή να αξιοποιηθούν (αφού ανακαινιστούν) υπάρχοντα, με την οξεία στεγαστική κρίση να γιγαντώνεται κάθε μέρα που περνάει.
Αναμφίβολα στη ΔΕΘ αναμένονται ανακοινώσεις σε αυτή την κατεύθυνση από τον πρωθυπουργό ενώ κίνητρο για να βγουν σπίτια στην αγορά θα παρέχει και η διαφαινόμενη πρόθεση για μείωση της φορολογίας του εισοδήματος από ενοίκια.
Δυναμική φάση
«Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης συνεχίζει να βρίσκεται σε μια δυναμική φάση, με αυξητική τάση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης, επηρεαζόμενη από διάφορους παράγοντες», επισημαίνει στο emakedonia.gr o Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη χαρακτηρίζεται από ανοδικές πιέσεις στις τιμές, τόσο λόγω της έλλειψης ποιοτικών ακινήτων όσο και λόγω του αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος (εγχώριου και διεθνούς).
Στο πλαίσιο αυτό, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη διαμορφώθηκε περίπου στα 2.558 ευρώ ανά τ.μ. το α’ τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας αύξηση 12,60% σε σχέση με το 2024 (2.273 ευρώ/τ.μ.).
Οι περιοχές που καίνε…
Kέντρο Θεσσαλονίκης (3.700 ευρώ το τ.μ. τιμή πώλησης, 24 ευρώ το τ.μ. τιμή ενοικίασης), Καλαμαριά (2.800,16) Νέα Παραλία (2.600, 18) Τούμπα, Φάληρο (2.550 ευρώ το τ.μ. τιμή πώλησης σε αμφότερες τις περιοχές με την τιμή ενοικίασης στο Φάληρο να αγγίζει τα 15 ευρώ το τ.μ.), σέρνουν τον ατελείωτο χορό των αυξήσεων.
Ακολουθεί πίνακας ενδεικτικών τιμών οικιστικών ακινήτων
| Περιοχή | Τιμή πώλησης (€) | Τιμή μίσθωσης (€/τ.μ.) |
| Θεσσαλονίκη Κέντρο | 3.700,00 € | 24,00 € |
| Νέα Παραλία | 2.600,00 € | 18,00 € |
| Ντεπώ | 2.400,00 € | 13,00 € |
| Τούμπα | 2.550,00 € | 11,00 € |
| Τριανδρία | 2.350,00 € | 10,00 € |
| Φάληρο | 2.550,00 € | 15,00 € |
| Καλαμαριά | 2.800,00 € | 16,00 € |
| Πυλαία | 2.100,00 € | 10,00 € |
| Συκιές | 2.050,00 € | 10,00 € |
| Νεάπολη | 2.000,00 € | 9,00 € |
| Αμπελόκηποι | 1.850,00 € | 7,50 € |
| Μενεμένη | 1.600,00 € | 5,00 € |
… και αυτές που κρατιούνται σε λογικά επίπεδα ακόμα
Μενεμένη (1.600 ευρώ το τ.μ. τιμή πώλησης, 5 ευρώ το τ.μ. τιμή ενοικίασης) Αμπελόκηποι (1.850, 7,5) Νεάπολη (2.000, 9), Συκιές (2.050, 10) διατηρούν προσιτές τιμές με επικίνδυνες ωστόσο… αυξητικές τάσεις.
Περιζήτητα σπίτια από 76-100 τ.μ.
Υπό αυτό το πρίσμα, παρατηρείται στροφή σε πιο λειτουργικούς και άνετους χώρους. Τα διαμερίσματα 76-100 τ.μ. έχουν ιδιαίτερη ζήτηση, ακολουθούμενα από αυτά των 51-75 τ.μ.
Το Μετρό, η ανερχόμενη Βούλγαρη, τα funds και το «Σπίτι μου» που ανεβάζει τις τιμές
Η λειτουργία του Μετρό επηρέασε και αναμένεται να επηρεάσει θετικά τις τιμές στις συνοικίες που εξυπηρετεί, με την πολυαναμενόμενη επέκταση στην Καλαμαριά να συμβάλλει στη διατήρησή τους σε πολύ υψηλά επίπεδα.
Πέρα από το κέντρο και τα ανατολικά άκρα της πόλης, ειδικά η περιοχή Βούλγαρη, τρέχουν ένα ράλι αυξήσεων με τις τιμές να μη δείχνουν καμία απολύτως πτωτική διάθεση.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που επιδοτεί το επιτόκιο για να αγοράσουν σπίτι εφόσον πληρούν τα κριτήρια ευάλωτα εισοδηματικά νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για ακίνητα (κατά βάση ….σαπάκια), ιδίως αυτά κάτω των 250.000 ευρώ, επιτείνοντας την ανεπάρκεια προσφοράς στην αγορά καθώς δίνει ώθηση στη ζήτηση. Επί της ουσίας, με κρατική… παρέμβαση αυξάνονται οι τιμές και διαταράσσονται οι ισορροπίες του real estate με παλιά σπίτια να πωλούνται χρυσάφι με αμφίβολες ωφέλειες για τα ασθενέστερα εισοδηματικά στρώματα…
Απλησίαστες οι τιμές για το μέσο πορτοφόλι
Την ίδια στιγμή, η αυξημένη δραστηριότητα και κινητικότητα των επενδυτικών funds στην αγορά δημιουργεί προβλήματα στη «σταθερότητα» του τομέα των ακινήτων, με τον πληθωρισμό των ενοικίων να αποτελεί σημαντική επίπτωση ενώ «αφαιρούνται» και σπίτια από μία αγορά που αντιμετωπίζει ήδη οξύτατη κρίση με τα εισοδήματα να μην μπορούν να ακολουθήσουν… τις εξωγήινες τιμές των ακινήτων, τιμές που ακόμα και αν επιβραδυνθούν οι ρυθμοί αύξησής τους όπως διαφαίνεται, θα παραμείνουν απλησίαστες για το μέσο πορτοφόλι.
Πάνω από 360.000 κλειστά σπίτια στην Κεντρική Μακεδονία
Στην Ελλάδα, βάσει πρόσφατης ανάλυσης της Blupeak Estate Analytics, υπάρχουν συνολικά περίπου 6,5 εκατομμύρια κατοικίες. Από αυτές, πάνω από 2,2 εκατομμύρια είναι κλειστές. Το ποσοστό αυτό – πάνω από 33% – είναι ένα από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπου σε πολλές χώρες ο αντίστοιχος δείκτης κυμαίνεται μόλις μεταξύ 10% και 15%.
Το φαινόμενο εντοπίζεται κυρίως σε πέντε βασικές περιφέρειες: στην Αττική, όπου καταγράφονται 526.000 άδεια σπίτια, την Κεντρική Μακεδονία, με 363.000, την Πελοπόννησο, με 209.000, τη Δυτική Ελλάδα, με 155.000, και τη Θεσσαλία, με 133.000. Συνολικά, σχεδόν 6 στις 10 άδειες κατοικίες της χώρας βρίσκονται αποκλειστικά σε αυτές τις πέντε περιοχές.
Η γεωγραφική αυτή συγκέντρωση αποτυπώνει μια βαθιά ανισότητα: Ενώ υπάρχει τεράστια ζήτηση και ακόμα πιο… τεράστια ανάγκη να μπουν σπίτια στην αγορά, η προσφορά μένει σε αδράνεια την ώρα που υπάρχει το απόθεμα (προφανώς πολλά κλειστά σπίτια δεν θα είναι κατάλληλα να κατοικηθούν, πολλά όμως ακόμα και με ανακαίνιση θα είναι) για να λειανθούν οι επιπτώσεις του στεγαστικού ζητήματος.
Οι περισσότερες από τις κλειστές κατοικίες χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, περίπου 3 εκατομμύρια, ενώ ακόμη 1,6 εκατομμύρια ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του 1980. Πάνω από 1,1 εκατομμύρια χρονολογούνται από την περίοδο 1946–1960. Δηλαδή, το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος είναι άνω των 30 ετών.
Πρόκειται για έναν από τους βασικούς λόγους, για τους οποίους πολλά σπίτια παραμένουν αναξιοποίητα. Πολλά από αυτά έχουν ανεγερθεί με παλιούς οικοδομικούς κανονισμούς, χωρίς μονώσεις ή ενεργειακή αποδοτικότητα, ενώ παρουσιάζουν φθορές και έλλειψη συντήρησης.
Η ανακαίνισή τους θεωρείται από αρκετούς ιδιοκτήτες οικονομικά ασύμφορη και έτσι προτιμούν να τα αφήνουν κλειστά.
Εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός
Πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας αναφέρει ότι για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας.
