H ραγδαία υποχώρηση της αντιπαροχής, άλλοτε «πρωταγωνίστριας» της αγοράς, η «μετακίνηση» της ζήτησης οικοπέδων (που ήδη είναι δυσεύρετα) σε πιο «απόμερες» περιοχές όπως η Επανομή, η Θέρμη, η Πυλαία, ο Χορτιάτης, η απότομη κάμψη της οικοδομής (μετά και την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ τον περασμένο Δεκέμβριο με την αγορά να βρίσκεται εν αναμονή της έγκρισης του Προεδρικού Διατάγματος από το Ανώτατο Δικαστήριο) και η σταδιακή της ανάκαμψη στη συνέχεια αλλά και η εκτόξευση του κατασκευαστικού κόστους, διαμορφώνουν το τοπίο στη Θεσσαλονίκη.
Το καθαρό κατασκευαστικό κόστος εκτιμάται ότι έχει αγγίξει τα 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κατά μέσο όρο από 1.200 ευρώ πέρυσι, με αποτέλεσμα η τελική τιμή, αυτή στην οποία δηλαδή θα πουληθεί ένα νεόδμητο διαμέρισμα να πρέπει να συμπεριλάβει το αυξημένο αυτό κόστος και άρα να είναι αρκετά φουσκωμένη σε επίπεδα που ξεπερνούν τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο.
Ωστόσο, το κόστος κατασκευής διαφέρει ανά περιοχή και τύπου ακινήτου.
«Σύγχρονα βιοκλιματικά γραφεία και κατοικίες ψάχνουν οι επενδυτές»
«Στον κλάδο των οικοπέδων, τα τελευταία έτη παρατηρείται συνεχής υποχώρηση των συμβάσεων αντιπαροχής, με την πλειονότητα των επενδυτών να προτιμούν την απευθείας πώληση. Οι τιμές των οικοπέδων συνολικά εμφανίζουν ανοδικές τάσεις, οι οποίες φτάνουν ακόμα και το 10% από την αρχή του έτους, με τους επενδυτές να προσανατολίζονται κυρίως προς την κατασκευή σύγχρονων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων και κατοικιών. Η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης και σύγχρονης αρχιτεκτονικής παραμένει ισχυρή, καθιστώντας αυτά τα έργα ελκυστικά για τους επενδυτές και αναβαθμίζοντας σταδιακά το κτηριακό απόθεμα της πόλης», σημειώνει στο emakedonia.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Πλώρη για προάστια
Στο πλαίσιο αυτό, η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων φανερώνει και την δυσκολία της επίλυσης του γόρδιου δεσμού της στεγαστικής κρίσης με το οικιστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης να μην ανανεώνεται, ελλείψει γης για να χτιστούν σπίτια. Δεν είναι τυχαίο πως οι εργολάβοι στρέφονται εκτός κέντρου Θεσσαλονίκης όπου είναι ευκολότερη η εύρεση οικοπέδων με την ζήτηση για σπίτια και οικόπεδα να μετατοπίζεται σταδιακά στα προάστια της Θεσσαλονίκης που μπορούν να… σηκώσουν το «βάρος», την ώρα που το οικιστικό συγκρότημα ασφυκτιά.
Υπό αυτό το πρίσμα, οι τιμές των οικοπέδων σε κέντρο Θεσσαλονίκης, νέα Παραλία, Τούμπα, Καλαμαριά (από 1.330 – 2.680 ευρώ το τ.μ.) διαγράφουν πορεία πρωταθλητισμού με Μενεμένη, Νεάπολη, Αμπελόκηπους (από 820 - 1020 ευρώ το τ.μ.) να αποτελούν πιο προσιτές περιοχές.
Ακολουθεί ενδεικτικός πίνακας με τιμές πώλησης οικοπέδων ανά περιοχή:
| Περιοχή | Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) |
| Θεσσαλονίκη Κέντρο | 2.680,00 € |
| Νέα Παραλία | 1.630,00 € |
| Ντεπώ | 1.150,00 € |
| Τούμπα | 1.620,00 € |
| Τριανδρία | 1.240,00 € |
| Φάληρο | 1.550,00 € |
| Καλαμαριά | 1.330,00 € |
| Πυλαία | 1.020,00 € |
| Συκιές | 1.150,00 € |
| Νεάπολη | 930,00 € |
| Αμπελόκηποι | 1.020,00 € |
| Μενεμένη | 820,00 € |
Τι συμβαίνει με την αντιπαροχή
Οι συμβάσεις αντιπαροχής καταγράφουν πτωτικές τάσεις τα τελευταία έτη. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην τάση των εργολάβων να αποφεύγουν την αντιπαροχή, με την αγορά οικοπέδου να αποτελεί συχνά την πιο συμφέρουσα λύση, λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής (το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 1.800 €/τ.μ. και 2.200 €/τ.μ. για σύγχρονες οικιστικές κατασκευές, ενώ σε περιπτώσεις ποιοτικών έργων φτάνει και τα 2.400 €/τ.μ.).
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τείνουν να προτιμούν να πωλήσουν τις ιδιοκτησίες τους, κυρίως λόγω των καταστάσεων που παρατηρήθηκαν στα χρόνια της κρίσης.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα εύλογο ποσοστό αντιπαροχής σπάνια ξεπερνάει το 30%-35% και εξαρτάται από τα ειδικά χαρακτηριστικά του εκάστοτε οικοπέδου, όπως το μέγεθος και η επιτρεπόμενη δόμηση.
Στην περιοχή της Θεσσαλονίκης συγκεκριμένα, σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία και τη Τούμπα, τα ποσοστά αντιπαροχής φτάνουν και το 40%-50%, ενώ στις δυτικές περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος κυμαίνονται κοντά στο 30%.
Τα ποσοστά αυτά επηρεάζονται σημαντικά από την περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, ενώ παράλληλα το διαθέσιμο απόθεμα αξιοποιήσιμων οικοπέδων χωρίς πολεοδομικούς περιορισμούς και προβλήματα είναι ακόμα μικρότερο.
Όσον αφορά τη ζήτηση, περιοχές όπως η Θέρμη, η Πυλαία και ο Χορτιάτης καταγράφουν σημαντική άνοδο, όπως και η Επανομή, υποδεικνύοντας την επέκταση του ενδιαφέροντος των αγοραστών και προς περιοχές με χαμηλότερες τιμές. Συνολικά, παρατηρείται στροφή των αγοραστών προς περιοχές που εμφανίζουν αναπτυξιακές προοπτικές, μεταβάλλοντας τις τάσεις στην αγορά γης στη Θεσσαλονίκη.
Πάνω 10% η Δυτική Θεσσαλονίκη
Στη Δυτική Θεσσαλονίκη συγκεκριμένα, η υλοποίηση του business park Hub 26, καθώς και η επικείμενη αξιοποίηση των βιομηχανικών εγκαταστάσεων ΦΙΞ, άλλαξαν σημαντικά το προφίλ της περιοχής με αποτέλεσμα οι αυξήσεις στις τιμές των οικοπέδων το τελευταίο εξάμηνο να φτάνουν το 10%. Οι επενδυτές προσανατολίζονται κυρίως προς την κατασκευή σύγχρονων γραφειακών χώρων αλλά και οικιστικών ακινήτων, τα οποία ενισχύθηκαν έπειτα από αλλαγές στις χρήσεις γης στο τέλος του 2024.
Περιμένοντας το ΣτΕ
Μέσα σε αυτές τις συνθήκες, η αναμονή για το φθινοπωρινό Προεδρικό Διάταγμα είναι κρίσιμη, καθώς οι λεπτομέρειες για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τα κριτήρια έναρξης εργασιών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό την πορεία της οικοδομής για το υπόλοιπο του 2025 και για το 2026.
Το σχέδιο είχε αποσταλεί στο ΣτΕ για προδικαστικό έλεγχο τον περασμένο Ιούνιο, εξειδικεύοντας τις ρυθμίσεις του νόμου 5197/2025 για τη συμμόρφωση με την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ.
Ο νομικός έλεγχος από τους ανώτατους δικαστές φαίνεται ότι έχει ολοκληρωθεί και έως το τέλος του μήνα θα βρίσκεται στα «χέρια» της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου. Το ζητούμενο είναι αν το Προεδρικό Διάταγμα θα εγκριθεί χωρίς παρατηρήσεις ή αν θα υπάρξουν αλλαγές στην τελική διατύπωση από την οποία θα εξαρτηθεί εάν συγκεκριμένες κατηγορίες αδειών διατηρήσουν τα δικαιώματα δόμησης ή θα οδηγηθούν σε αναθεώρηση.
Ανεβάζει ταχύτητες ξανά η οικοδομή με εμφανή ωστόσο την κόπωση
Αξίζει να σημειωθεί πως ανοδικά κινήθηκε η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα μας τον Ιούνιο του 2025, καταγράφοντας σημαντική αύξηση σε άδειες, επιφάνεια και όγκο σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Παρά τη θετική αυτή εικόνα, το συνολικό αποτύπωμα του κλάδου σε ετήσιο και εξαμηνιαίο επίπεδο εμφανίζει σημάδια κόπωσης, αντανακλώντας τις προκλήσεις που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων.
Τον Ιούνιο του 2025 εκδόθηκαν 2.566 οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα, αριθμός αυξημένος κατά 6,1% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2024. Η συνολική επιφάνεια των οικοδομών ανήλθε σε 593.813 τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 17,8%, ενώ ο συνολικός όγκος έφτασε τα 2.722.600 κυβικά μέτρα, αυξημένος κατά 16,9%.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αποτέλεσε τον κύριο μοχλό ανάπτυξης, με 2.532 άδειες (+5,9%) και αύξηση 19,3% στην επιφάνεια (557.848 τ.μ.) και 22,9% στον όγκο (2.541.385 κ.μ.). Οι δημόσιες άδειες ήταν μόλις 34, με συμμετοχή 6,7% στον συνολικό όγκο.
Παρά τα θετικά μηνιαία στοιχεία, η εικόνα σε ετήσια βάση δείχνει μείωση 3,3% στον αριθμό των αδειών, 6,9% στην επιφάνεια και 6,8% στον όγκο σε σχέση με την περίοδο Ιουλίου 2023 – Ιουνίου 2024.
Αισθητά πιο αρνητική είναι η εικόνα στο πρώτο εξάμηνο του 2025 (Ιανουάριος – Ιούνιος). Η συνολική οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε κατά 13,8% στον αριθμό των εκδοθεισών αδειών, κατά 23,9% στην επιφάνεια και κατά 18,3% στον όγκο σε σχέση με το ίδιο διάστημα του 2024.
Η ιδιωτική δραστηριότητα σημείωσε πτώση 14% στις άδειες, 24,1% στην επιφάνεια και 17,7% στον όγκο. Οι επιδόσεις αυτές αντικατοπτρίζουν τη γενικότερη επιβράδυνση της αγοράς, επηρεασμένης από την αύξηση του κόστους κατασκευών, τα υψηλά επιτόκια και τις αλλαγές στις επενδυτικές προτεραιότητες.
