Με πατημένο γκάζι και καλοκαιρινή αύρα μπήκε στη χειμερινή σεζόν η Θεσσαλονίκη που διαρκώς σημειώνει άλματα προόδου στο παγκόσμιο τουριστικό γίγνεσθαι, χωρίς αυτό να σημαίνει πως δεν εμφανίζει τρανταχτές αδυναμίες σε θέματα υποδομών.
Παρά τη λειτουργία του Μετρό και τη μεγάλη βελτίωση στην καθαριότητα στο Kέντρο με τη δημοτική Aρχή Αγγελούδη να αλλάζει δραστικά την εικόνα σε αυτό το μελανό σημείο, η πόλη καλείται να διαμορφώσει μία συνεκτική και οραματική στρατηγική ισχυροποίησης και περαιτέρω ανάπτυξης της τουριστικής της ταυτότητας.
Στο πλαίσιο αυτό, «έκρηξη» προκρατήσεων ενόψει εορταστικής περιόδου αλλά και 2026 δείχνουν τα στοιχεία, με τη Θεσσαλονίκη να ευελπιστεί σε τουριστικό «Big Bang» τη χειμερινή σεζόν, εδραιώνοντας την ισχυρή δυναμική που καταγράφεται εδώ και μερικά χρόνια με την πόλη να καθιερώνεται σαν city break (σύντομη απόδραση για το Σαββατοκύριακο) προορισμός.
Στα ξενοδοχεία της Θεσσαλονίκης καταγράφεται αύξηση των online προκρατήσεων κατά 67,7%, με τον τζίρο να είναι αυξημένος κατά 56,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο πέρσι (στοιχεία έρευνας Νelios).
Η «απογείωση» των αφίξεων, η «προσγείωση» των εσόδων
Πάντως, οι αυξημένες τουριστικές αφίξεις στην πόλη δεν συνεπάγονται αυτόματα και αυξημένες εισπράξεις για ξενοδοχεία και εστίαση, με τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης να καρπώνονται κομμάτι των εσόδων, ενώ η γενικευμένη ακρίβεια μεταφράζεται και σε μαχαίρι στις δαπάνες των τουριστών.
Παρά τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ που καταγράφουν αυξημένη μέση δαπάνη 7,2% το οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 πανελλαδικά (με τον Σεπτέμβριο να χαλάει την εικόνα, εμφανίζοντας ταξιδιωτικά έσοδα κατά 126,8 εκατ. ευρώ λιγότερα σε σχέση με αυτά του αντίστοιχου μήνα του 2024), η αίσθηση που κυριαρχεί στην αγορά κάνει λόγο για «μαγκωμένους» επισκέπτες με την αύξηση που καταγράφεται να οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και στις ανεβασμένες τιμές και όχι σε αυξημένη κατανάλωση.
Φθηνά τα ξενοδοχεία της Θεσσαλονίκης - Χαώδης απόσταση από την Αθήνα
Παρότι οι μέσες τιμές πώλησης δωματίων (ADR) και εσόδων των διαθέσιμων δωματίων (RevPar) στα ξενοδοχεία της Θεσσαλονίκης έχουν αυξηθεί κατά 4,4% και 6,3% αντίστοιχα μεταξύ 2024-2025, ενώ τα έσοδα RevPar μεταξύ 2023-Οκτωβρίου 2025 αυξήθηκαν κατά 15%, η απόσταση που χωρίζει τις μέσες τιμές στη Θεσσαλονίκη από τις μέσες τιμές στα ξενοδοχεία της Αθήνας είναι χαώδης, αφού στα πεντάστερα το δωμάτιο διατίθεται με μέση τιμή +90% απ’ ό,τι στη Θεσσαλονίκη.
Σε όλες τις κατηγορίες των ξενοδοχείων, οι μονάδες της Αθήνας πουλάνε το δωμάτιο ακριβότερα από της Θεσσαλονίκης κατά +73%. Το μέσο έσοδο των διαθέσιμων δωματίων στα ξενοδοχεία της Θεσσαλονίκης είναι στα 76 ευρώ, όταν στης Αθήνας είναι στα 145 ευρώ.
Η Θεσσαλονίκη (αν συγκριθεί με δέκα Ευρωπαϊκούς προορισμούς) ήταν η τρίτη φθηνότερη πόλη στη μέση τιμή ξενοδοχείου (107 ευρώ), μετά το Μάντσεστερ και το Μπέρμιγχαμ (στα 104 ευρώ), ενώ η τιμή στην Κολωνία είναι στα 133 ευρώ/δωμάτιο, στο Σάλτσμπουργκ στα 147 ευρώ και στο Εδιμβούργο, πολύ υψηλότερα, στα 197 ευρώ/δωμάτιο.
Ξενοδοχεία: Χριστούγεννα με 70% πληρότητες, πάνε για… sold out οι κρατήσεις της Πρωτοχρονιάς, value for money η Θεσσαλονίκη
«Οι πληρότητες του Οκτωβρίου κυμάνθηκαν πέριξ του 80%, ήταν ένας καλός μήνας, το πρώτο δεκαπενθήμερο του Νοεμβρίου πήγε επίσης καλά (βοήθησαν εκθέσεις όπως η Philoxenia, το Φεστιβάλ Κινηματογράφου), το δεύτερο όχι. Με βάση τα μέχρι στιγμής μηνύματα, τον Δεκέμβριο και για την περίοδο των Χριστουγέννων αναμένουμε πληρότητες (με δυναμική παρουσία της εγχώριας αγοράς) πέριξ του 70%, κάτι αναμενόμενο, καθώς είναι μία πιο οικογενειακή γιορτή αν και ποντάρουμε στις κρατήσεις της τελευταίας στιγμής», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Δημήτρης Σιμιακός, γραμματέας της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης.
Βαλκάνιοι και Τούρκοι δίνουν τον τόνο
«Για την Πρωτοχρονιά οι πληρότητες κυμαίνονται πέριξ του 85% με Βαλκάνιους και Τούρκους να κυριαρχούν στις αφίξεις. Σε γενικές γραμμές, εκτιμώ πως η σεζόν συνολικά θα κλείσει ακριβώς στα ίδια επίπεδα με πέρσι από άποψη πληροτήτων (από Ιανουάριο έως και σήμερα οι πληρότητες είναι κάτω 2,5% εκτιμώ). Υπάρχει μία αναντιστοιχία σε αφίξεις και έσοδα με τα Airbnb να παίζουν κρίσιμο ρόλο, ενώ κυριαρχεί η αίσθηση πως οι επισκέπτες (ακόμα και οι Αμερικανοί) ξόδεψαν λιγότερα. Η Θεσσαλονίκη σε κάθε περίπτωση αποτελεί έναν value for money προορισμό, είναι μία φθηνή πόλη να επισκεφθεί κάποιος, οι τιμές στα ξενοδοχεία έχουν συγκρατηθεί, έχει παρατηρηθεί μεγάλη ευαισθησία στις αλλαγές τιμών, όταν πάνε να αυξηθούν, βλέπουμε πτώση της ζήτησης», επισημαίνει.
Πετάει… το «Μακεδονία»
Η χειμερινή σεζόν μοιάζει σχεδόν ειδυλλιακή για το αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης, όπως προκύπτει από στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ για τις προγραμματισμένες αεροπορικές θέσεις την περίοδο Νοεμβρίου 2025-Μαρτίου 2026 με το «Μακεδονία» να κοιτάει… ολοένα και ψηλότερα από την αρχή του 2025.
Το διάστημα Ιανουαρίου-Οκτωβρίου η συνολική επιβατική κίνηση στο «Μακεδονία» κατέγραψε αύξηση κατά 7,9%, καθώς διακινήθηκαν 6,87 εκατ. επιβάτες, έναντι 6,37 εκατ. το αντίστοιχο περσινό διάστημα.
Η επιβατική κίνηση στις διεθνείς πτήσεις εμφάνισε άνοδο κατά 9,9% (4,75 εκατ. επιβάτες), ενώ οι πτήσεις εσωτερικού παρουσίασαν αύξηση κατά 2,4% (2,11 εκατ. επιβάτες).
Για την περίοδο Νοεμβρίου-Μαρτίου, προσφέρονται 951.112 διαθέσιμες αεροπορικές θέσεις, έναντι 871.231 την προηγούμενη σεζόν. Οι προγραμματισμένες θέσεις από εισερχόμενες διεθνείς πτήσεις για το «Μακεδονία» καταγράφουν διψήφιο ποσοστό αύξησης, που αγγίζει το 10,1% με το αεροδρόμιο της πόλης να στοχεύει να σπάσει το φράγμα των οκτώ εκατ. επιβατών φέτος.
Δεκέμβριος και Μάρτιος είναι οι μήνες-βαρόμετρα, καθώς στον τελευταίο μήνα του χρόνου, που είναι και εορταστικός, οι προγραμματισμένες θέσεις φτάνουν τις 209.400, ενώ τον Μάρτιο αγγίζουν τις 214.498.
Η Γερμανία παραμένει η μεγαλύτερη αγορά, με 318.437 θέσεις, παρουσιάζοντας αύξηση 6,5%. Η Κύπρος ακολουθεί με 94.923 θέσεις, αν και με πτώση 13,9%, ενώ η Ιταλία παραμένει μία από τις σταθερές αγορές του αεροδρομίου με 69.712 θέσεις (+4,5%).
Η Τουρκία εμφανίζει εντυπωσιακό άλμα 48,7%, φτάνοντας τις 58.747 θέσεις, με την άνοδο να προέρχεται από τις ενισχυμένες συνδέσεις Κωνσταντινούπολης και Σμύρνης. Το Ηνωμένο Βασίλειο επίσης κινείται ανοδικά, με αύξηση 17,6% και 51.336 θέσεις. Σημαντική η άνοδος της Πολωνίας (+46,6%), αλλά και του Ισραήλ, το οποίο καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση από όλες τις αγορές της Θεσσαλονίκης: 129,3%, από 12.428 σε 28.498 θέσεις για τον χειμώνα.
Ολιστικό σχέδιο μακράς πνοής - Το στοίχημα… πραγμάτωσης του american dream
Όραμα, αφήγημα, στοχευμένες και κυρίως… εμπνευσμένες καμπάνιες στο εξωτερικό (σε γνωστές και νέες αγορές), αύξηση διασυνδέσεων με πόλεις του εξωτερικού με προσθήκη νέων απευθείας πτήσεων από και προς το «Μακεδονία» προσέλκυση επισκεπτών υψηλού εισοδηματικού επιπέδου (με τους Αμερικανούς στο στόχαστρο), κυρίως όμως ολιστικό σχέδιο μακράς πνοής αναζητά η Θεσσαλονίκη για να παίξει…μεγάλη μπάλα στο τουριστικό γήπεδο.
Ήδη, πάντως, στον τομέα των διασυνδέσεων της πόλης καταγράφεται απτή πρόοδος με τη δημοτική Αρχή να θέτει τη συγκεκριμένη επιδίωξη στην κορυφή των προτεραιοτήτων της (ξεκίνησαν απευθείας πτήσεις από Θεσσαλονίκη για Κωνσταντινούπολη και Πράγα, το 2026 θα ακολουθήσουν νέοι προορισμοί), με τον παράγοντα game-changer να είναι η απευθείας αεροπορική σύνδεση της πόλης με τις ΗΠΑ (Νέα Υόρκη ή Σικάγο), προσωπικό στοίχημα και του κ. Αγγελούδη.
Προς αυτήν την κατεύθυνση, έχουν ξεκινήσει διεργασίες με τον ορίζοντα υλοποίησης του σχεδίου να βλέπει το 2027, την ώρα που 220.000 Αμερικανοί (κατέγραψαν αύξηση 20,6% στις δαπάνες τους το οκτάμηνο πανελλαδικά) έρχονται στην πόλη, «ανοίγοντας» τον δρόμο για να τρέξει το εγχείρημα.
Σε κάθε περίπτωση, επιβάλλεται να οικοδομηθεί κλίμα σύμπνοιας και αγαστής συνεργασίας ανάμεσα στην αυτοδιοικητική ηγεσία και τους επαγγελματίες του τουρισμού, για να δρέψει –επιτέλους- η Θεσσαλονίκη τους αναπτυξιακούς καρπούς του τουριστικού ρεύματος.
Η χάραξη στρατηγικού σχεδιασμού, ενός συνεκτικού αναπτυξιακού πλάνου με αρχή, μέση και τέλος επιβάλλεται να προχωρήσει άμεσα, ώστε η Θεσσαλονίκη να σταθεί επάξια απέναντι στον ανταγωνισμό.
Πολιτεία, Δήμος, Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, ξενοδόχοι οφείλουν να καθίσουν στο ίδιο τραπέζι, για να μπορέσει η πόλη να αναπτυχθεί και να προσελκύσει νέες αγορές και επισκέπτες με ανεξίτηλο οικονομικό αποτύπωμα.
«Πεντάστερη» αναβάθμιση των υποδομών
Η ζωηρή κινητικότητα των τελευταίων ετών, με τη Θεσσαλονίκη να εδραιώνει σταδιακά τη θέση της στον χάρτη των city break προορισμών, έχει σαν αποτέλεσμα και την αναβάθμιση των τουριστικών υποδομών της πόλης. Το ξενοδοχειακό δυναμικό της από το 2016 μέχρι σήμερα έχει ενισχυθεί κατά 9%, με τα ξενοδοχεία να φτάνουν πλέον τα 151. Η μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε στις κατηγορίες των πολυτελών ξενοδοχείων τεσσάρων αστέρων (+68%) και πέντε (+62%), αντανακλώντας μία συνεχόμενη τάση προς καταλύματα υψηλότερης κατηγορίας. Αντίθετα, ο αριθμός των ξενοδοχείων δύο και ενός αστέρων μειώθηκε κατά 31% και 20% αντίστοιχα.
Σημειώνεται πως οι ξενοδοχειακές αλυσίδες έχουν περιορισμένη παρουσία στη Θεσσαλονίκη (αν και αυτό ήδη έχει αρχίσει να αλλάζει με τον δρόμο, βέβαια, που πρέπει να διανυθεί να είναι μακρύς), με πέντε διεθνείς και 13 εθνικές να δραστηριοποιούνται στην αγορά. Τα ξενοδοχεία που ανήκουν σε αλυσίδες είναι κυρίως πέντε αστέρων. Από τα ξενοδοχεία που ανήκουν σε αλυσίδες, το 63% ανήκει σε εθνική αλυσίδα, το 23% σε διεθνή και το 13% σε τοπική.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
1)Χαμόγελα στη Θεσσαλονίκη, ανομοιόμορφα, ωστόσο… κατανεμημένα με τη βραχυχρόνια μίσθωση να μπαίνει στα χωράφια των ξενοδοχείων, αφήνει η φετινή τουριστική σεζόν.
2)Με την ακρίβεια, διαχρονικό πλέον ελέφαντα στο δωμάτιο, οι προκλήσεις για την πόλη παραμένουν ίδιες με πλέον κρίσιμες τη «μάχη» για να γίνει γνωστή σε περισσότερες και μεγαλύτερες αγορές και τον μαραθώνιο για να προσελκύσει μεγαλύτερο αριθμό Αμερικανών τουριστών.
3) Τα υψηλότερα εισοδηματικά βαλάντια μπορούν να φέρουν ζεστό χρήμα στην τοπική οικονομία, ανοίγοντας νέους ορίζοντες ανάπτυξης της πόλης, βελτιώνοντας παράλληλα τις «μίζερες» επιδόσεις των ξενοδοχείων σε σχέση με τον ανταγωνισμό.
4) H Θεσσαλονίκη ενισχύει τον ρόλο της ως κεντρικού χειμερινού κόμβου για τη Βόρεια Ελλάδα, προσελκύοντας σταθερά υψηλό όγκο θέσεων και αξιοσημείωτες αυξήσεις σε πολλές αγορές, ιδιαίτερα σε όσες συνδέονται με city break και τεχνολογικό/επαγγελματικό τουρισμό.
5) Πολλές φορές, όμως, μοιάζει να βάζει μόνη της ταβάνι στον εαυτό της, την ώρα που έχει όλα τα φόντα για να εδραιωθεί για τα καλά στον τουριστικό χάρτη.
Τα Airbnb κατακτούν τη Θεσσαλονίκη
Αναπόσπαστο κομμάτι του τουριστικού DNA της Θεσσαλονίκης αποτελούν εδώ και μερικά χρόνια τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (καταγράφονται 4.100 Airbnb σε επίπεδο νομού το 2025 από 3.800 το 2024 και 2.900 το 2023 και 626 στο Κέντρο από 532 το 2024 και 489 το 2023) που εξαπλώνονται με ραγδαίους ρυθμούς.
Είναι χαρακτηριστικό πως η αύξηση του αριθμού τους, συγκρίνοντας το 2023 με το 2025, αγγίζει το 41%, ενώ μεταξύ 2024 και 2025 η άνοδος του αριθμού τους είναι σαφώς πιο συγκρατημένη, καθώς δεν ξεπερνά το 8%.
Σύμφωνα με στοιχεία (αφορούν το 2025) από πλατφόρμες που επεξεργάστηκε ο STAMA (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), στη Θεσσαλονίκη η πληρότητα στα 626 Airbnb του Κέντρου αγγίζει το 60% (πιο δυνατός μήνας ο Νοέμβριος), η μέση διάρκεια παραμονής τις 3,2 μέρες, η μέση τιμή σε όσα καταλύματα διαχειρίζονται ιδιώτες αγγίζει τα 80 ευρώ, ενώ αντίστοιχα η μέση τιμή στα καταλύματα που διαχειρίζονται εταιρείες προσεγγίζει τα 79,85 ευρώ και στα Airbnb πολυτελείας τα 110,29 ευρώ. Το μέσο έσοδο ανά κατάλυμα κυμαίνεται στα 51 ευρώ.
Στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης καταγράφεται η χαμηλότερη μέση τιμή διανυκτέρευσης, έναντι των άλλων εξεταζόμενων πόλεων στην έρευνα.
Με 30% αύξηση (τη φετινή σεζόν) στις κρατήσεις τελευταίας στιγμής για Airbnb στην Κεντρική Μακεδονία (στοιχεία Vrbo) και τη Θεσσαλονίκη αγαπημένο τουριστικό προορισμό για Αμερικανούς (πάνω από 3.200 δολάρια η μέση δαπάνη με μέση διάρκεια παραμονής πέντε νύχτες), Άγγλους (2.602 δολάρια, 6,8 νύχτες) Γάλλους (2.348, οκτώ νύχτες), η πόλη ποντάρει στο city break, με μεγάλα ταξιδιωτικά πρακτορεία (όπως η TUI) να βάζουν στα ραντάρ τους την περιοχή.
Το προφίλ του τουρίστα της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Το προφίλ των επισκεπτών που επιλέγουν καταλύματα Airbnb, βάσει των δεδομένων της Airroi (τουριστική πλατφόρμα), προέρχεται σε ποσοστό 69,7% από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, κορυφαίοι τόποι καταγωγής των επισκεπτών είναι η Σόφια, το Λονδίνο και το Βερολίνο. Επιπλέον, η πλατφόρμα επισημαίνει πως το 50% των επισκεπτών ανήκει στη γενιά Z και Alpha, αποκαλύπτοντας ότι τα καταλύματα αυτά είναι δημοφιλή κυρίως στους νεαρούς επισκέπτες της Θεσσαλονίκης.
Κινητικότητα για Airbnb, σε μικρότερη κλίμακα, υπάρχει και από τη Δυτική Ευρώπη, χώρες της Μέσης Ανατολής, της Αφρικής και του Αραβικού Κόλπου.
Το μέσο μηνιαίο εισόδημα των ιδιοκτητών Airbnb, με βάση τα στοιχεία για το τελευταίο έτος, ανέρχεται στα 950 ευρώ. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός δεν είναι όσο… εντυπωσιακός φαίνεται. Αν εξετάσει κανείς τη διάμεσο των εισοδημάτων, εκτιμάται στα 680 ευρώ/μήνα, ενώ το κορυφαίο 10% των ιδιοκτητών κερδίζει κατά μέσο όρο 1.680 ευρώ/μήνα. Αυτή είναι οι πιο… προνομιούχοι. Το χαμηλότερο 25% βγάζει περίπου 370 ευρώ/μήνα, τη στιγμή που η μακροχρόνια ενοικίαση του ακινήτου ίσως απέφερε μεγαλύτερα κέρδη.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 07.12.2025
