Το Μετρό και τις επιπτώσεις του στη λειτουργία της, «μετρά» η αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Θεσσαλονίκης με γραφεία και καταστήματα να επιχειρούν να ισορροπήσουν στα νέα δεδομένα που… αποβιβάζει το αγαπημένο μέσο μετακίνησης των πολιτών.
Με την αγορά στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της πόλης «κορεσμένη», ανεξαρτήτως Μετρό, οι δυνητικοί επενδυτές ψάχνουν ευκαιρίες και καλές αποδόσεις από μισθώματα στην «αφανή» έως σήμερα δυτική βιτρίνα της πόλης ενώ το Μετρό πάτησε… γκάζια στις τιμές των γραφείων, πλησίον των στάσεων (κυρίως σε κέντρο και Βαρδάρη).
Βγάζοντας τη… μεζούρα – Στα 350 μέτρα από το Μετρό, απογείωση μισθωμάτων στα γραφεία
«Η κατηγορία που μπορούμε να πούμε ότι έχει ευνοηθεί από την λειτουργία του Μετρό είναι οι γραφειακοί χώροι. Συγκεκριμένα, καταγράφεται μεγαλύτερη αύξηση στα μισθώματα γραφειακών χώρων του κέντρου και του Βαρδάρη που βρίσκονται σε απόσταση έως 350 μ. από σταθμούς Μετρό», επισημαίνει στο emakedonia.gr o Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Ζητούνται… πράσινα γραφεία
«Αυτό που λείπει από την Θεσσαλονίκη είναι «πράσινα» γραφεία με ποιοτικούς χώρους εργασίας και παροχές στους χρήστες τους», σημειώνει.
Μέχρι και 40% πιο ακριβά τα πράσινα από τα συμβατικά
Είναι ενδεικτικό πως κατά 35%-40% πιο ακριβές είναι οι τιμές μίσθωσης των «πράσινων» γραφείων στη Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με τα συμβατικά και παλιά ακίνητα. Για παράδειγμα οι γραφειακοί χώροι στο Hub26 κυμαίνονται μέχρι στιγμής στα 16- 17€/τ.μ., όταν τα ενοίκια των συμβατικών γραφείων είναι στα 10-11 €/τ.μ.
Σίγουρα η κίνηση στο κέντρο απογειώθηκε καθώς όλοι όσοι μένουν κοντά σε σταθμούς παίρνουν εύκολα την απόφαση να κατεβούν στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της πόλης με τον τζίρο να ανεβαίνει σε διψήφια επίπεδα (πέριξ του 20-30%) σε ορισμένα καταστήματα, κυρίως σε Αγίας Σοφίας, Βενιζέλου και λιγότερο Εγνατία για την οποία ακόμα δεν επιβεβαιώνονται οι προσδοκίες για έκρηξη ζήτησης για ενοικίαση καταστημάτων και εκτόξευση κίνησης. Οι λαμαρίνες έφυγαν, η νέα μέρα ακόμα διαμορφώνεται…
Πάντως, όπου ζητήθηκαν υπέρογκες αυξήσεις σε μισθώματα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις μικρομεσαίων επιχειρήσεων οι οποίες είτε έβαλαν λουκέτο (αδυνατώντας να ακολουθήσουν) είτε μετακινήθηκαν αλλού (σε πιο προσιτά σημεία).
Βενιζέλου, Αγίας Σοφίας ωφελημένες
Τα ζητούμενα μισθώματα καταστημάτων (κυρίως σε Βενιζέλου, Αγίας Σοφίας) πήραν τον ανήφορο αν και… έλλειψη ρευστού, στάση εμπορίου με πολλές μικρομεσαίες επιχειρήσεις να υψώνουν απαγορευτικό σε παράλογες απαιτήσεις ιδιοκτητών για αυξήσεις έως και 50% σε βάθος διετίας στα μισθώματα, κρούοντας καμπανάκια… λουκέτων. Σήμερα η κατάσταση επανέρχεται σε μία ισορροπία με τους μεγάλους παίκτες (πολυεθνικές) να ενδίδουν σε τέτοιες απαιτήσεις, κατά κύριο λόγο.
Καταστήματα: Μετά το κέντρο, το χάος…
«Η εικόνα στις τιμές των καταστημάτων παραμένει σταθερά ανοδική αλλά εξαιρετικά περιορισμένη σε ένα συγκεκριμένο τομέα της πόλης», σύμφωνα με τον κ. Μερεκούλια.
Δηλαδή, οι καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση είναι το κέντρο της Θεσσαλονίκης όπου οι πολυεθνικές του λιανεμπορίου θέλουν να τοποθετηθούν σε δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους (Τσιμισκή, Μητροπόλεως, Αγίας Σοφίας) με τις αποδόσεις να φτάνουν το 5,5%. Στην υπόλοιπη πόλη υπάρχει χαμηλή ζήτηση που περιορίζεται σε τοπικό επίπεδο, με τις αποδόσεις ωστόσο να… ανταμείβουν όσους πάρουν το ρίσκο της… δυτικής επέκτασης.
| Περιοχή | Τύπος Ακινήτου | Απόδοση (%) |
| Θεσσαλονίκη Κέντρο | Καταστήματα | 5,50 – 6,50 |
| Γραφεία | 6,00 – 7,00 | |
| Νέα Παραλία – Φάληρο – Ντεπώ | Καταστήματα | 6,00 – 7,50 |
| Γραφεία | 6,50 - 7,50 | |
| Τούμπα – Τριανδρία | Καταστήματα | 6,00 – 7,50 |
| Γραφεία | 6,50 - 7,50 | |
| Καλαμαριά | Καταστήματα | 6,50 - 7,51 |
| Γραφεία | 6,50 - 7,50 | |
| Πυλαία | Καταστήματα | 6,50 – 7,50 |
| Γραφεία | 7,00 - 8,00 | |
| Συκιές – Νεάπολη – Άγιος Παύλος | Καταστήματα | 7,00 – 8,00 |
| Γραφεία | 7,00 - 8,00 | |
| Αμπελόκηποι – Μενεμένη | Καταστήματα | 7,00 – 8,00 |
| Γραφεία | 7,00 - 8,00 |
… που κρύβει όμως ευκαιρίες
Οι δυτικές συνοικίες εξασφαλίζουν καλύτερες αποδόσεις (σε καταστήματα και γραφεία) στους δυνητικούς επενδυτές με Νεάπολη, Συκιές, Άγιο Παύλο, Μενεμένη, Αμπελόκηπους να «δίνουν» υπεραξίες 7-8%, έναντι 5,5-7% του κέντρου της Θεσσαλονίκης, της Νέας Παραλίας και του Φαλήρου ενώ Τούμπα, Τριανδρία, Καλαμαριά, Πυλαία κυμαίνονται πέριξ του 6-7%.
Το φαινομενικά παράδοξο γεγονός εξηγείται, καθώς η συσσωρευμένη ζήτηση για τα σημεία – φιλέτα του εμπορικού πυρήνα της πόλης συμπιέζει τις αποδόσεις, στρέφοντας τους επενδυτές σε πιο «ταπεινές» περιοχές που ωστόσο κρύβουν μεγάλες υπεραξίες, διαθέτοντας μεγάλες προοπτικές ανάπτυξης.
«Βασίλισσα» η Τσιμισκή
«Η Τσιμισκή, στην εμπορική καρδιά της Θεσσαλονίκης, διατηρεί υψηλό ενδιαφέρον από το λιανεμπόριο, με prime rent ( ανώτατο όριο ενοικίου που μπορεί να επιτευχθεί σε μια περιοχή για ένα ακίνητο κορυφαίας ποιότητας) 160 ευρώ/τ.μ./μήνα και prime yield (δείχνει πόσο κερδοφόρο είναι ένα ακίνητο σε σχέση με την αξία του, λαμβάνοντας υπόψη την τοποθεσία του) 5,9%, απευθυνόμενη κυρίως σε μαζική αγορά και τουρίστες», σημειώνει ανάλυση της Cushman Wakefield Proprius.
Μπάλα… σε άλλο επίπεδο παίζει η Ερμού
Για να καταδειχθεί το χάσμα με την Αθήνα, αξίζει να σημειωθεί πως η οδός Ερμού, στην καρδιά του ιστορικού και εμπορικού κέντρου της Αθήνας, παραμένει με διαφορά το ακριβότερο σημείο λιανικής στην Ελλάδα, με την τιμή ενοικίασης (prime rent) να φτάνει τα 310 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και απόδοση (prime yield) 5,25%.
