Στις ράγες της κανονικότητας με αρκετές ωστόσο ρωγμές αβεβαιότητας επιχειρεί να ξαναπατήσει η οικοδομή στη Θεσσαλονίκη που για εννέα σχεδόν μήνες είχε στραμμένο το βλέμμα στις δικαστικές αίθουσες, μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (τον Δεκέμβριο του 2024) που «κατεδάφισε» τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), σπέρνοντας θύελλες σε ολόκληρο το οικοδομικό οικοσύστημα.
Στη Θεσσαλονίκη εκτιμάται πως οι συνέπειες της όλης αναταραχής δεν ήταν τόσο έντονες όσο στην Αττική, με τον αντίκτυπο της απόφασης του ΣτΕ να αφορά εκατοντάδες άδειες (όπως αναφέρουν γνώστες της αγοράς) κυρίως στα δύο άκρα της πόλης (ανατολικά σε Θέρμη, Καλαμαριά και δυτικά στον Εύοσμο) και όχι στο κέντρο (όπου έτσι κι αλλιώς τα οικόπεδα είναι ελάχιστα).
Πλέον, μετά το πράσινο φως του ΣτΕ στο Προεδρικό Διάταγμα του ΥΠΕΝ (Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος) η αγορά ανακτά την ηρεμία της, αν και το πρώτο μισό της χρονιάς χάθηκε με πολλές οικοδομές να… μένουν στα σχέδια λόγω της γενικευμένης αβεβαιότητας κι ενώ η στεγαστική κρίση φουντώνει.
Στο πλαίσιο αυτό, το ΣτΕ έβαλε βούλα συνταγματικότητας ανάβοντας το πράσινο φως στο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που αφορά στην έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ που είχε κριθεί αντισυνταγματικός με απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η απόφαση που έγινε γνωστή την περασμένη Δευτέρα και πρόσφερε βαθιές ανάσες ανακούφισης σε μία αγορά που έχανε… το έδαφος κάτω από τα πόδια της, αναμένεται να καθαρογραφεί έως τον Νοέμβριο.
Πληρώνεις το τέλος και χτίζεις
Βάσει της απόφασης, πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας απαιτείται προέλεγχος ενώ παράλληλα καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.
Υπενθυμίζεται πως το ΠΔ του ΥΠΕΝ στοχεύει να διασφαλίσει όσους ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Για αυτούς, οι εργασίες μπορούν να συνεχιστούν κανονικά, χωρίς να πληρώσουν επιπλέον για τα «έξτρα» τετραγωνικά ή το ύψος.
Το ΠΔ μάλιστα προσδιορίζει επακριβώς τί σημαίνει εκκίνηση εργασιών. Για όσους δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν εργασίες έως τη συγκεκριμένη ημερομηνία λύση είναι η αναθεώρηση της άδειας «ξεχνώντας» έξτρα μπόι και τετραγωνικά.
Τι σημαίνει έναρξη εργασιών
Στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Για τις άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί η έκδοση απόφασης, το ΠΔ δίνει την ευκαιρία να… διασωθούν στο και πέντε μέσω του περιβαλλοντικού τέλους.
Προϋπόθεση να έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως την κρίσιμη ημερομηνία (11η Δεκεμβρίου 2024). Επίσης, καταβάλλοντας περιβαλλοντικό πρόστιμο θα μπορούν να σωθούν και άδειες για τις οποίες έχει υποβληθεί αίτημα χρηματοδότησης για ένταξη στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ.
Το φρένο και η απογείωση των υλικών
Εν αναμονή του ΣτΕ, στην Κεντρική Μακεδονία εκδόθηκαν 365 άδειες τον Ιούνιο έναντι 373 το αντίστοιχο διάστημα του 2024 ενώ από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2025 εκδόθηκαν 1.713 άδειες έναντι 2.110 το αντίστοιχο περσινό διάστημα, με την ασάφεια λόγω ΝΟΚ να φρενάρει την οικοδομή.
Την ίδια στιγμή, οι αυξήσεις στο κατασκευαστικό κόστος χτίζονται σε πολύ… στέρεα θεμέλια.
Οι εκτιμήσεις αναλυτών δείχνουν ότι οι τιμές πρώτων υλών, όπως σίδηρος, τσιμέντο και δομικά υλικά, παραμένουν υψηλότερες κατά 40% έως 50% σε σχέση με τα επίπεδα πριν από την ενεργειακή κρίση, ενώ η διατήρηση αυτών των τιμών δημιουργεί πρόσθετη πίεση στους κατασκευαστές και στους τελικούς αγοραστές.
Απογείωση 500 ευρώ το τ.μ. σε ένα χρόνο!
Το καθαρό κατασκευαστικό κόστος εκτιμάται ότι έχει αγγίξει τα 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κατά μέσο όρο από 1.200 ευρώ πέρυσι, γεγονός που εκτινάσσει ακόμα και στα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. ένα νεόδμητο διαμέρισμα κατά μέσο όρο (αφού ληφθούν φυσικά υπόψιν και άλλοι παράγοντες όπως η περιοχή).
«Αυξημένη η ζήτηση για κατοικία, να μη χάνεται η εμπιστοσύνη, σταθερότητα και υγιής νομοθέτηση θέλουν οι επενδυτές»
«Στη Θεσσαλονίκη η ζήτηση για νέα σπίτια είναι αυξημένη, παραμένει σταθερή η ανάγκη για νέες κατοικίες, η οικοδομή συνεχίζει δυναμικά. Μεγαλύτερη ανοικοδόμηση έχουμε σε Πυλαία, Θέρμη, Καλαμαριά, Σταυρούπολη, Εύοσμο. Ο επενδυτής χρειάζεται σιγουριά, σταθερότητα και σιγουριά πως δε θα αντιμετωπίσει αρνητικές εκπλήξεις, πρέπει τα νομοθετήματα του κράτους να συντονίζονται με τις δικαστικές αποφάσεις για να έχουμε μία υγιή νομοθέτηση και να μην κρίνονται αντισυνταγματικά ΠΔ και κατά συνέπεια να μη χάνεται η εμπιστοσύνη, δεν συμπίπτει ο επιχειρηματικός χρόνος με το δικαστικό. Εφόσον υπάρχουν μεγάλες καθυστερήσεις σημαίνει πως ένα έργο δε θα γίνει, θα ακυρωθεί. Χρειάζεται να υπάρχει πρόβλεψη για γρήγορες αποφάσεις αλλιώς καλλιεργείται η αβεβαιότητα», επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο Θεόδωρος Λιόκας, Γραμματέας του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδας.
«Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ που έρχεται τέσσερις μήνες μετά το ΠΔ ανακουφίζει την αγορά και ξεκαθαρίζει το τοπίο ενώ πετά το μπαλάκι και στους δήμους οι οποίοι θα συμμετέχουν στον προέλεγχο των αδειών και θα ορίσουν τις περιοχές για την εφαρμογή του Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου», σημειώνει.
Το κόστος γης και η ανισορροπία
Ταυτόχρονα, εστιάζει στο αυξημένο κόστος των οικοδομικών υλικών και την απογείωση του μισθολογικού κόστους (λόγω της έλλειψης εργατικού δυναμικού) το οποίο όπως εκτιμά δύσκολα πως θα πέσει. Ο κ. Λιόκας αναδεικνύει τις αυξήσεις στο κόστος γης ως το μεγαλύτερο αγκάθι για την οικοδομή, γεγονός που συνδέεται και με την πτώση στα ποσοστά αντιπαροχής τα τελευταία χρόνια.
«Αυτή τη στιγμή υπάρχει μία έντονη ανισορροπία προσφοράς – ζήτησης κατοικίας με το χάσμα να κλείνει όσο θα ενισχύεται το κτιριακό απόθεμα», τονίζει.
«Γκρεμίζεται» ο ΦΠΑ στα νεόδμητα και το 2026
Σε μία προσπάθεια τόνωσης της οικοδομής, στον «πάγο» διατηρεί τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2026 η κυβέρνηση.
Με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα συνεχίζουν να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%.
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή και επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά. Με την αναστολή του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.
Για παράδειγμα:
Για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ:
Το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφτανε στα 248.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης και ΦΠΑ).
Με το ειδικό καθεστώς στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ.
Έτσι, η τελική τιμή του ακινήτου είναι μειωμένη κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
Το ιστορικό
Η κυβέρνηση το 2019 αποφάσισε την τριετή αναστολή του ΦΠΑ από την 1η Ιανουαρίου 2020 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2022 με στόχο να τονωθούν η οικοδομή και η αγορά ακινήτων, οι οποίες είχαν «γκρεμιστεί» την περίοδο της κρίσης. Οι παρατάσεις του μηδενικού ΦΠΑ συνεχίστηκαν, με την τελευταία να εκπνέει στο τέλος του 2025.
Η αναστολή περιλαμβάνει περιπτώσεις νέων αδειών όσο και παλιές άδειες που είχαν εκδοθεί από 1η Ιανουαρίου 2006. Μελέτη του ΙΟΒΕ αναδεικνύει ότι ο ΦΠΑ επιβαρύνει σημαντικά την τελική τιμή των ακινήτων, λειτουργώντας αποτρεπτικά για νέες επενδύσεις. Όπως υπολογίζει, το μη συμψηφιζόμενο τμήμα του ΦΠΑ αντιστοιχεί στο 14,8% της τελικής τιμής, επιβάρυνση που «φορτώνεται» στον αγοραστή.
Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.
Τα 5 σημεία – κλειδιά
1) Παίρνει και πάλι μπρος η οικοδομή στη Θεσσαλονίκη μετά το νέο σκηνικό που διαμορφώνει η απόφαση του ΣτΕ.
2) Στην ανατολική και δυτική πλευρά της πόλης οι μπουλντόζες φουλάρουν μηχανές με νέα σπίτια να χτίζονται.
3)Το χάσμα προσφοράς - ζήτησης κατοικίας πάντως θα πάρει χρόνια για να γεφυρωθεί με τις τιμές των ακινήτων να συνεχίζουν το ράλι αυξήσεων.
4) Με την απενεργοποίηση του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.
5) Μεγάλο και δύσκολο στοίχημα με πολλές άγνωστες παραμέτρους αποτελεί το σχέδιο της «κοινωνικής αντιπαροχής» που επιδιώκει να αυξήσει την προσφορά προσιτής κατοικίας σε ευάλωτους.
Σε τροχιά αξιοποίησης «ξεχασμένα» ακίνητα στη Θεσσαλονίκη
Το μεγαλόπνοο σχέδιο για να «ξεκλειδώσουν» νέα σπίτια
Με το στεγαστικό ζήτημα να εξελίσσεται σε γόρδιο δεσμό πιέζοντας νέα ζευγάρια και χαμηλόμισθους εργαζόμενους, η ψήφιση του νομοσχεδίου για την «κοινωνική αντιπαροχή» ανοίγει τον δρόμο για την αξιοποίηση δεκάδων ακινήτων του δημοσίου, τα οποία παρέμεναν για δεκαετίες αναξιοποίητα ή εγκλωβισμένα σε νομικές εκκρεμότητες.
Το νέο εργαλείο φιλοδοξεί να προσφέρει λύσεις στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες νοικοκυριά, δίνοντας ταυτόχρονα ώθηση στην οικονομία μέσω της κινητοποίησης δημόσιων και ιδιωτικών πόρων.
Βέβαια το σχέδιο αν και με μία πρώτη ματιά κινείται σε θετική κατεύθυνση ενισχύοντας την προσφορά κατοικίας (εκεί βρίσκεται η αιτία της στεγαστικής κρίσης) θα πάρει χρόνια για να αποδώσει απτά αποτελέσματα ενώ η εμπλοκή ιδιωτών δεν είναι ξεκάθαρο κατά πόσο διευκολύνει την διάθεση κατοικιών με προσιτά ενοίκια.
Από τα 378 οικόπεδα της Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών ανά την Ελλάδα, στο νομό Θεσσαλονίκης εκτιμάται πως μπορούν να διατεθούν για κοινωνική αντιπαροχή 40 ακίνητα (τα περισσότερα, 12, βρίσκονται στο δήμο Θερμαϊκού ενώ στον κεντρικό δήμο διαθέσιμα είναι 5 ακίνητα που ξεπερνούν τα 7.500 τ.μ.) πέριξ των 215.000 τετραγωνικών μέτρων.
Σε τροχιά αξιοποίησης (θεωρητικά άμεσα) μπαίνουν το πρώην στρατόπεδο Ζιάκα στο δήμο Κορδελιού – Ευόσμου έκτασης 128 στρεμμάτων περίπου με τα σχέδια να προβλέπουν κατασκευή 50 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, δηλαδή συνολικά 600 διαμερίσματα (από τα οποία 450 θα διατεθούν για κοινωνική κατοικία και τα υπόλοιπα σε στρατιωτικούς).
Παράλληλα και το ιστορικό οικόπεδο του πρώην εργοστασίου υφασμάτων της Υφανέτ στην Τούμπα εμβαδού 19.500 τ.μ., το οποίο σήμερα βρίσκεται.. σε καθεστώς κατάληψης, παίρνει σειρά για αξιοποίηση (θεωρητικά τουλάχιστον).
Την ίδια στιγμή, με πρωτοβουλία της «Αναπτυξιακής Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης», πάνω από 50 διαμερίσματα που ανήκουν σε δήμους της Θεσσαλονίκης (Αμπελόκηπων- Μενεμένης, Παύλου Μελά), το δημόσιο ή κοινωφελή ιδρύματα ανακαινίζονται αυτό το διάστημα, για να διατεθούν με πολύ χαμηλό ενοίκιο σε άτομα που ανήκουν στις πλέον ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
«Οποιαδήποτε παρέμβαση κινείται στην κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς κατοικίας είναι θετικό βήμα», επισημαίνει ο κ. Λιάκος.
Πώς θα λειτουργήσει
Αναφορικά με την κοινωνική αντιπαροχή είναι ένας μηχανισμός που επιτρέπει σε ιδιώτες κατασκευαστές να αναλάβουν την αξιοποίηση ακινήτων του δημοσίου με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους των νέων κατοικιών για κοινωνικούς σκοπούς. Σύμφωνα με όσα προβλέπει ο νόμος, έως και το 70% των κατοικιών μπορεί να διατεθεί για εμπορική εκμετάλλευση, ενώ το υπόλοιπο 30% θα διατίθεται υποχρεωτικά ως κοινωνική κατοικία.
Μέσα από το σχήμα αυτό εκτιμάται ότι μπορούν να παραχθούν, σε βάθος χρόνου, περίπου 20.000 νέες κατοικίες πανελλαδικά, εκ των οποίων τουλάχιστον 5.000 θα είναι κοινωνικές, με τις 1.500 να προορίζονται άμεσα για κοινωνική στέγαση.
Οι νέες κατοικίες θα απευθύνονται κυρίως σε νέα ζευγάρια, νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλών εισοδημάτων, καθώς και σε οικογένειες με αυξημένες κοινωνικές ανάγκες, όπως πολύτεκνες, τρίτεκνες και μονογονεϊκές. Το μοντέλο προβλέπει τρεις εναλλακτικές:
1)Κοινωνική μίσθωση με χαμηλό ενοίκιο και κοινωνικά κριτήρια.
2)Αγορά κατοικίας με επιδοτούμενη τιμή ή επιδοτούμενο δάνειο.
3)Rent to own, δηλαδή ενοικίαση με δικαίωμα εξαγοράς μετά από δέκα χρόνια συνεχούς μίσθωσης.
Το μίσθωμα θα είναι «ουσιωδώς χαμηλότερο» από τις τιμές της αγοράς για κατοικίες αντίστοιχων χαρακτηριστικών, όπως ορίζει ρητά το νομοσχέδιο. Για την επιλογή των δικαιούχων θα ληφθούν υπόψη: Το οικογενειακό και εισοδηματικό προφίλ, η περιουσιακή κατάσταση, ο αριθμός και η ηλικία των τέκνων.
Τα κριτήρια αυτά θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά κατά την αίτηση, τη σύναψη της μίσθωσης αλλά και την τυχόν ανανέωσή της. Προβλέπεται επίσης ότι οι δικαιούχοι και τα μέλη των οικογενειών τους δεν θα μπορούν να λαμβάνουν παράλληλα άλλα στεγαστικά επιδόματα ή να εντάσσονται σε προγράμματα στήριξης στέγασης.
Για τη διασφάλιση της διαφάνειας και της αποτελεσματικότητας, συστήνεται Γενική Διεύθυνση Στεγαστικής και Δημογραφικής Πολιτικής, που θα έχει την ευθύνη για τη συνολική διαχείριση του αποθέματος.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 19.10.2025
