Σχεδόν έξι μήνες μετά την ιστορική μέρα έναρξης λειτουργίας του Μετρό Θεσσαλονίκης, αγορά και real estate «μετρούν» αυξήσεις, μειώσεις, ανισορροπίες και ανακατατάξεις, αναμένοντας να διαπιστώσουν πού θα κάτσει η μπίλια στην τελική παρτίδα, αφού μπει δυναμικά στο παιχνίδι και η επέκταση της Καλαμαριάς (θα αναδιαμορφώσει τα δεδομένα, αναδιατάσσοντας τα κομμάτια του παζλ), μέχρι τον Φεβρουάριο του 2026 (όπως διαβεβαιώνουν οι αρμόδιοι).
Με 10 εκατομμύρια μετακινήσεις πολιτών σε έξι μήνες, το Μετρό μοιραία έθεσε τα οικονομικά κύτταρα της πόλης ενώπιον μίας νέας πραγματικότητας που ακόμη χτίζεται. Σίγουρα η κίνηση στο Κέντρο απογειώθηκε, καθώς όλοι όσοι μένουν κοντά σε σταθμούς παίρνουν εύκολα την απόφαση να κατεβούν στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της πόλης με τον τζίρο να ανεβαίνει σε διψήφια επίπεδα (γύρω στο 20-30%) σε ορισμένα καταστήματα, κυρίως σε Αγίας Σοφίας, Βενιζέλου και λιγότερο Εγνατία.
Τα ενοίκια κατοικιών δεν υπάρχει αμφιβολία πως έχουν ξεφύγει με το μερίδιο… ευθύνης του Μετρό να αφορά όσα ακίνητα βρίσκονται πλησίον των σταθμών, καθώς οι τιμές των μισθωμάτων στο Κέντρο, ανεξαρτήτως του Μετρό, άρχισαν να ξεφεύγουν από πολύ νωρίτερα.
Τα ζητούμενα μισθώματα καταστημάτων (κυρίως σε Βενιζέλου, Αγίας Σοφίας) πήραν τον ανήφορο αν και… έλλειψη ρευστού, στάση εμπορίου με πολλές μικρομεσαίες επιχειρήσεις να υψώνουν απαγορευτικό σε παράλογες απαιτήσεις ιδιοκτητών για αυξήσεις έως και 50% σε βάθος διετίας στα μισθώματα, κρούουν καμπανάκια… λουκέτων. Σήμερα η κατάσταση επανέρχεται σε μία ισορροπία με τους μεγάλους παίκτες (πολυεθνικές) να ενδίδουν σε τέτοιες απαιτήσεις, κατά βάση.
Ακτινογραφώντας την αγορά
Με Μετρό, λοιπόν, στις ράγες εδώ και ένα εξάμηνο, με +10% έτρεξαν στη Θεσσαλονίκη στο Α’ τρίμηνο του 2025 (παίρνει με το σπαθί της το.. πρωτάθλημα πανελλαδικά η πόλη, ο μέσος όρος αύξησης στην υπόλοιπη χώρα ήταν 6,8%).
Η μέση τιμή ενοικίασης στον Δήμο Θεσσαλονίκης διαμορφώνεται σε 9,2 ευρώ/τ.μ., με βάση έρευνα της Remax. Στο ιστορικό Κέντρο, η μέση τιμή αγγίζει τα 10,9 ευρώ/τ.μ. και στη Νέα Παραλία τα 10 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με στοιχεία της Engel & Volkers, στο ιστορικό κέντρο της πόλης η μέση τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τις 3.000 ευρώ ευρώ/τ.μ., ενώ στις 2.800 ευρώ/τ.μ. διαμορφώνονται οι αξίες στην περιοχή της Καλαμαριάς, με την ετήσια αύξηση να αγγίζει το 12% και στις δύο περιοχές.
Βάσει έρευνας του Spitogatos, τα ενοίκια κοντά στους σταθμούς του Μετρό αποβιβάζουν… αυξήσεις, με την πανεπιστημιούπολη να πρωταγωνιστεί, σημειώνοντας άνοδο 19% σε ετήσια βάση. Η Αγία Σοφία, που αποτελεί σταθερά από τις πιο ακριβές περιοχές, καταγράφει μέση τιμή στα 10,7 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 11,8%. Αξιοσημείωτη άνοδος παρατηρείται και στην περιοχή Παπάφη, με τη μέση τιμή να φθάνει τα 8,8 ευρώ/τ.μ. και την ετήσια μεταβολή να αγγίζει το 6,7%.
Τα πιο ακριβά σημεία της Θεσσαλονίκης για ενοικίαση είναι οι περιοχές Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (11,1 ευρώ/τ.μ.), το Κέντρο (10,8 ευρώ/τ.μ.) και οι 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (10,7 ευρώ/τ.μ.)
Στον τομέα των πωλήσεων, η Παπάφη καταγράφει ρεκόρ αύξησης 31,9%, με τη μέση ζητούμενη τιμή να φτάνει τα 2.576 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Αγία Σοφία η τιμή αγγίζει τα 3.224 ευρώ/τ.μ. (+11,6%). Την ίδια ώρα, ακόμα και η πλατεία Δημοκρατίας, παραδοσιακά πιο οικονομική, «τσιμπάει» στις τιμές με άνοδο 10,4%.
Η Καλαμαριά «ανεβάζει ταχύτητα»
Δυνάμει επενδυτές και ενοικιαστές ρίχνουν βλέμματα στην Καλαμαριά, μία από τις πιο «ποιοτικές», ακριβές και δημοφιλείς περιοχές της Θεσσαλονίκης, ενόψει της επέκτασης του Μετρό.
Ήδη, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας έχει φτάσει στα 2.816 ευρώ/τ.μ., ενώ στα ενοίκια η περιοχή συγκαταλέγεται στις πιο ακριβές, με την τιμή να πλησιάζει τα 10 ευρώ/τ.μ.
Καταστήματα: Στα 250 μέτρα από τη στάση… καίγεσαι
Στα καταστήματα, σύμφωνα με έρευνα της CPS, η ζώνη επιρροής της απογείωσης των αξιών προσεγγίζει τα 250 μέτρα από τους σταθμούς Μετρό και οι αυξήσεις είναι μικρότερης κλίμακας. Παρότι οι ιδιοκτήτες αύξησαν τις ζητούμενες τιμές έως και 50% μόλις άρχισε η λειτουργία του Μετρό, η αγορά δεν έχει ανταποκριθεί ακόμα σε τέτοιες… παράλογες απαιτήσεις, με αποτέλεσμα να καταγράφονται σήμερα παρά τη λειτουργία του Μετρό αρκετά κενά καταστήματα εντός της ακτίνας επιρροής γύρω από τους σταθμούς Εγνατία, Φλέμινγκ, Ανάληψη και 25ης Μαρτίου.
Ακόμα και όταν αυξάνονται τα ενοίκια, η αύξηση συνήθως μετά από σκληρές διαπραγματεύσεις, δεν ξεπερνά το 20-30% (τόσο αντέχουν οι μικρομεσαίοι), πλην εξαιρετικών περιπτώσεων που δεν αφορούν όμως μικρά καταστήματα.
Πλήρης εμπορική ανάπτυξη υπάρχει μόνο στην περίμετρο των 250μ. από τον σταθμό Αγίας Σοφίας, η οποία όμως υπήρχε και πριν από τη λειτουργία του Μετρό (μετά βέβαια επιτάχυνε) καθότι πρόκειται για μία από τις πλέον εμπορικές περιοχές της πόλης.
Οι βασικές εμπορικές αρτηρίες, τα εμπορικά φιλέτα Τσιμισκή (κυρίως) και Μητροπόλεως βρίσκονται σε απόσταση άνω των 500 μ. από τους πλησιέστερους σταθμούς Mετρό, οπότε, σύμφωνα με την έρευνα, βρίσκονται εκτός ζώνης επιρροής. Οι τάσεις των τιμών στους κεντρικούς αυτούς άξονες της πόλης είναι ανοδικές, χωρίς, όμως, αυτό να οφείλεται στη λειτουργία του Μετρό αποκλειστικά.
ΜΕΤΡΟντας… αυξομειώσεις, η αγορά προσαρμόζεται
Το στίγμα της νέας συνθήκης που «επιβάλλει» στην πόλη το Μετρό δίνει στη «ΜτΚ» ο μεσίτης Σάββας Αλβανούδης. Τα μηνύματα σε κάποιες περιπτώσεις χαρακτηρίζονται από… δημιουργική ασάφεια σε μία αγορά ελαφρώς μπερδεμένη, με real estate και λιανεμπόριο να προσπαθούν ακόμα να «χωνέψουν» τις μεταβολές που επιφέρει το Μετρό στην καθημερινότητα της πόλης.
«Κάποια καταστήματα ωφελήθηκαν, κάποια ζημιώθηκαν»
«Έχουν περάσει 6 μήνες από την έναρξη λειτουργίας του Μετρό και οι επιπτώσεις στην αγορά των ακινήτων πέριξ των στάσεων του Μετρό δεν ήταν αυτό που πολλοί περίμεναν ή ήλπιζαν. Η κίνηση στα καταστήματα του κέντρου της πόλης, κατά κύριο λόγο στους κεντρικούς δρόμους, είχε αυξηθεί πολύ τον 1ο μήνα λειτουργίας του Μετρό. Πολύς κόσμος χρησιμοποίησε το Μετρό εκείνο το διάστημα. Μην ξεχνάμε, όμως, πως ήταν η περίοδος των εορτών των Χριστουγέννων και επίσης πολλοί ήθελαν να χρησιμοποιήσουν το Μετρό είτε από περιέργεια είτε για να δουν αν τελικά τους βολεύει για να το χρησιμοποιούν γενικά. Μετά από αυτή τη περίοδο μειώθηκε η κίνηση στο Μετρό. Οπότε, πλέον, αυτό που παρατηρείται είναι ότι κάποια καταστήματα έχουν ωφεληθεί, αλλά κάποια έχουν ζημιωθεί από τη λειτουργία του Μετρό», σημειώνει.
Τι συμβαίνει στην Εγνατία - Ασανσέρ οι τιμές, επιστρέφουν σε προ Μετρό εποχές τα ενοίκια
«Οι επιχειρήσεις, για παράδειγμα, στο κέντρο της πόλης που είναι μπροστά στις στάσεις του Μετρό, καθώς και αυτές στους κάθετους άξονες της Εγνατίας π.χ. Αγ. Σοφίας και Βενιζέλου, έχουν παρατηρήσει μία σχετική αύξηση στη διέλευση πεζών και στους τζίρους. Οπότε σε αυτά τα σημεία έχει αυξηθεί και η ζήτηση για ενοικίαση καταστημάτων με αποτέλεσμα να αυξηθούν και οι τιμές. Σε πολλά σημεία της Εγνατίας η κίνηση των πεζών μειώθηκε, διότι αρκετοί που χρησιμοποιούσαν παλαιότερα το λεωφορείο, πλέον χρησιμοποιούν το Μετρό, και βγαίνοντας από το Μετρό απλά βαδίζουν προς τα κάτω την Αγ. Σοφίας ή τη Βενιζέλου και δεν ανεβαίνουν προς την Εγνατία, αν δεν έχουν συγκεκριμένο λόγο. Η μείωση αυτή ήταν πιο έντονη το πρώτο διάστημα της λειτουργίας του Μετρό όπου είχαν αλλάξει κάποια δρομολόγια λεωφορείων, με αποτέλεσμα να περνούν λιγότερα λεωφορεία από την Εγνατία. Οπότε ακόμη και σε σημεία της Εγνατίας που πριν την έναρξη του Μετρό νοικιάζονταν με τη συμφωνία να ανέβει το ενοίκιο μετά το Μετρό, πλέον οι τιμές που νοικιάζονται τα καταστήματα εκεί είναι στα ίδια περίπου επίπεδα των τιμών προ του Μετρό», επισημαίνει.
«Αυξήθηκαν οι τιμές πώλησης κοντά στους σταθμούς»
«Σε κάποια σημεία της Εγνατίας παρατηρείται και μία μικρή μείωση. Βέβαια, σημαντικό ρόλο παίζει και η γενική κατάσταση της οικονομίας και της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών. Οι τιμές πώλησης στα καταστήματα κοντά στο Μετρό έχουν αυξηθεί. Η αγορά ενός ακινήτου είναι μία μακροχρόνια επένδυση και υπάρχει αρκετή αισιοδοξία για τα καταστήματα κοντά στο Μετρό, καθώς περιμένουμε τις επεκτάσεις προς Καλαμαριά μέσα στο έτος, και κάποια στιγμή στο μέλλον, χωρίς να ξέρουμε το πότε, τις επεκτάσεις προς δυτικά», αναφέρει.
«Μεγαλύτερη η αύξηση στις τιμές ενοικίασης καταστημάτων σε σχέση με τα σπίτια»
«Στα διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε στάσεις του Μετρό σε όλη τη Θεσσαλονίκη, έχει παρατηρηθεί μία μικρή αύξηση στη ζήτηση. Οπότε σε κάποια από αυτά, ανάλογα το σημείο και το πόσο κοντά είναι σε στάση, παρατηρείται μία μικρή αύξηση στις τιμές ενοικίασης και πώλησης. Αλλά η αύξηση αυτή είναι πολύ μικρότερη από την αύξηση τιμών ενοικίασης των καταστημάτων. Αντίστοιχα μικρή είναι και η αύξηση των τιμών πώλησης», καταλήγει.
Τα 5 σημεία «κλειδιά»
01
Το Μετρό σταδιακά εισχωρεί στο «DNA» της πόλης (προφανώς θα εισχωρήσει ακόμα περισσότερο, όταν λειτουργήσει η επέκταση της Καλαμαριάς, προφανέστατα θα μιλάμε για άλλη Θεσσαλονίκη, όταν φτάσει στα δυτικά).
02
Η αγορά του κέντρου της Θεσσαλονίκης μεταμορφώνεται, ένας νέος εμπορικός χάρτης ξεδιπλώνεται και μία διαφορετική, και προφανώς πιο ακριβή, αγορά ακινήτων αναδύεται (Παπάφη, Βούλγαρη, πανεπιστημιούπολη, πλατεία Δημοκρατίας, βγαίνουν στο προσκήνιο).
03
Το λιανεμπόριο της πόλης «χωρίζεται» σε ευνοημένους (Κέντρο) και μη (περιφερειακές αγορές) από τη λειτουργία του Μετρό με τους επαγγελματίες που έχουν εγγύτητα σε κεντρικούς σταθμούς να διαπιστώνουν μεγάλη κινητικότητα στην αγορά η οποία, όμως, λόγω οικονομικής στενότητας δεν μεταφράζεται σε έκρηξη τζίρου και κερδών.
04
Κοντά στους σταθμούς του Κέντρου, οι αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης στα καταστήματα άγγιζαν σωρευτικά, σε βάθος διετίας, το 50%, ωστόσο, μετά τις μαζικές αρνήσεις των ΜμΕ να ενδώσουν, οι συνθήκες ομαλοποιούνται. Στα σπίτια κοντά σε Μετρό ναι μεν καταγράφεται άνοδος τιμών στα μισθώματα, με πιο ήπια ένταση όμως.
05
Η έκρηξη ζήτησης καταστημάτων και κίνησης στην Εγνατία για την ώρα… αναβάλλεται με την περιοχή να προσαρμόζεται στη ζωή χωρίς λαμαρίνες και μετά βλέπουμε.
Συνωστισμός στο Κέντρο, ερήμωσαν οι περιφερειακές αγορές, καραδοκούν λουκέτα
Η κίνηση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης μπορεί, με ώθηση από το Μετρό, να ανεβάζει ταχύτητες, δεν συμβαίνει το ίδιο, όμως, στις περιφερειακές αγορές της πόλης που βιώνουν ραγδαία… μετατόπιση του καταναλωτικού κοινού.
Παράλληλα, διασαλεύεται και η οικονομική ευμάρεια των μικρομεσαίων επιχειρήσεων, οι οποίες βλέπουν πολίτες να βολτάρουν, δεν βλέπουν όμως γεμάτα ταμεία με τα λειτουργικά κόστη να εκτοξεύονται, την ώρα που στην Εγνατία δεν επιβεβαιώνονται, για την ώρα, οι προβλέψεις για πρωτοφανή εμπορική ανάπτυξη λόγω Μετρό το οποίο αποβιβάζει επιβάτες και όχι… ευρώ.
Την ίδια στιγμή, όπου ζητήθηκαν υπέρογκες αυξήσεις σε μισθώματα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις μικρομεσαίων επιχειρήσεων οι οποίες είτε έβαλαν λουκέτο (αδυνατώντας να ακολουθήσουν) είτε μετακινήθηκαν αλλού (σε πιο προσιτά σημεία).
«Το μεγάλο χωριό»
«Η Θεσσαλονίκη είναι ένα μεγάλο χωριό, όλοι θέλουν να πάνε στο Κέντρο και την παραλία, αυτό που βλέπουμε είναι πως με το Μετρό κυρίως ωφελήθηκαν τα καταστήματα κοντά σε σταθμούς του Κέντρου (όπως η Αγίας Σοφίας) με την κίνηση να αυξάνεται, πολλοί που θα πήγαιναν σε ένα εμπορικό κέντρο ή σε μία περιφερειακή αγορά θα πάνε στο Κέντρο. Οι περιφερειακές αγορές βιώνουν πολλές δυσκολίες με την κίνηση να μειώνεται ραγδαία (ακόμα και στη Δελφών που έχει Μετρό). Οι τζίροι των ΜμΕ είναι αμφίβολο κατά πόσο αυξήθηκαν, καθώς πέρα από τη μειωμένη αγοραστική δύναμη των πολιτών, οι μικροί είναι δύσκολο να ανταπεξέλθουν και στα αυξημένα κόστη λόγω της ψηφιοποίησης πολλών διαδικασιών», σημειώνει στη «ΜτΚ» ο Νίκος Ιωάννου, αντιπρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης.
«Οι λαμαρίνες έφυγαν, οι επιχειρήσεις ανέπνευσαν»
«Θεωρώ πως και η επέκταση της Καλαμαριάς, κατά βάση το Κέντρο θα ωφελήσει, και όχι την τοπική αγορά», προσθέτει, ενώ, εστιάζοντας στην Εγνατία, βλέπει περαιτέρω περιθώρια ανάπτυξης μελλοντικά, τονίζοντας πως η κυριότερη ωφέλεια από το Μετρό είναι πως «έφυγαν οι λαμαρίνες και ανέπνευσαν οι επιχειρήσεις. Μην ξεχνάμε πως πρόκειται για τον μεγαλύτερο δρόμο της πόλης».
«Η αγορά και στα μισθώματα σιγά σιγά ισορροπεί, μπορεί να ζητήθηκαν μεγάλες αυξήσεις στην αρχή, αλλά τώρα επέρχεται ισορροπία, πολλοί μικρομεσαίοι δεν άντεξαν τις αυξήσεις που ζητήθηκαν και είτε έκλεισαν είτε μετακινήθηκαν αλλού, υπάρχει και σοβαρό ζήτημα διαδοχής σε πολλές επιχειρήσεις, τα παιδιά δεν θέλουν να διαδεχτούν τους γονείς», επισημαίνει.
Κρατά τα σκήπτρα η Τσιμισκή
Αναφορικά με Τσιμισκή και Μητροπόλεως οι οποίες αν και κυρίαρχες (ιδίως η πρώτη) στον εμπορικό χάρτη, διαθέτουν διόλου ευκαταφρόνητο αριθμό ξενοίκιαστων καταστημάτων, ο κ. Ιωάννου, διακρίνει ευκαιρίες με τα νέα ξενοδοχεία που θα ανοίξουν στην περιοχή να ανοίγουν νέους ορίζοντες ευημερίας για τις εμπορικές πιάτσες-φιλέτα της πόλης.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 08.06.2025
