Από τα Στενά όχι του… Ορμούζ αλλά των αδιάκοπων αυξήσεων καλούνται να διέλθουν όσοι θέλουν να αγοράσουν σπίτι στη Θεσσαλονίκη, με γενεσιουργό αιτία των παράλογων αυξήσεων που παρατηρούνται να αποτελεί η εντεινόμενη ανισορροπία σε προσφορά και ζήτηση κατοικίας.
Όσο δεν αυξάνεται το κτιριακό απόθεμα για τροφοδοτήσει την αγορά και να ικανοποιηθεί η ζήτηση, τα υπάρχοντα ακίνητα θα διατίθενται με «εξωγήινες» τιμές για όσους… αντέξουν.
Νεόδμητα VS Μεταχειρισμένα
Από τη μία, αναφορικά με όσους μπορούν να διαθέσουν το απαραίτητο κεφάλαιο για να αγοράσουν καινούργιο σπίτι (300.000 τουλάχιστον για ένα σπίτι 80 τ.μ.), «καπέλα» στην τιμή των νεόδμητων (λόγω υψηλότερης ενεργειακής κλάσης), αυξήσεις στο κόστος κατασκευής με τα οικοδομικά υλικά να παίρνουν τον ανήφορο, έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων που απογειώνει τα ποσοστά αντιπαροχής (με το κόστος να επιβαρύνει τον αγοραστή), στοιχειώνουν το… όνειρο απόκτησης κατοικίας, ακόμα κι αν μιλάμε για σχετικά εύπορα κοινωνικά στρώματα.
Από την άλλη, όσοι ρίχνουν δίχτυα στα μεταχειρισμένα, δηλαδή η συντριπτική πλειοψηφία υποψήφιων αγοραστών (που μπορεί να διαθέσει ένα ποσό ως 200.000 ευρώ), έρχονται αντιμέτωποι με την μαζική αύξηση της ζήτησης για τέτοια σπίτια (ζήτηση που προφανώς τροφοδοτούν και οι ίδιοι) η οποία εκτοξεύει τις τιμές ενώ και τα κρατικά προγράμματα επιδοτήσεων για απόκτηση κατοικίας έδωσαν πρόσθετη ώθηση στις τιμές των παλαιότερων κατοικιών.
Παράλληλα, σε μεταχειρισμένα ακίνητα έχουν στραφεί και επενδυτές που τα ανακαινίζουν είτε για να τα νοικιάσουν είτε για να τα μεταπωλήσουν, με την ανακαίνιση να ανεβάζει ως και κατά 30% την τιμή του σπιτιού.
Στο πλαίσιο αυτό, η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει μια έντονη διχοτόμηση, με τις τιμές των νεόδμητων και των μεταχειρισμένων ακινήτων να κινούνται μεν σε κοινή ανοδική τροχιά (11% και 8% αντίστοιχα), αλλά με διαφορετικές ταχύτητες και αιτιολογική βάση με μία σταθεροποίηση στην άνοδο να διαφαίνεται για τα νεόδμητα το 2026, σύμφωνα με ανάλυση της Merekoulias Values για το emakedonia.gr.
Συγκριτική Τάση Μεταβολής 2024-2025
| Κατηγορία Ακινήτου | Μέση Αύξηση 2025 | Κύριος Μοχλός Ανόδου | Προοπτική 2026 |
|---|---|---|---|
| Νεόδμητα | 11% | Κόστος κατασκευής & Ενεργειακή κλάση | Σταθεροποίηση |
| Μεταχειρισμένα | 8% | Στροφή λόγω κόστους & Ανακαινίσεις | Ήπια Άνοδος |
1.Το Premium των Νεόδμητων (40% - 60%)
Η σημαντική διαφορά τιμής μεταξύ ενός νεόδμητου και ενός μεταχειρισμένου ακινήτου (άνω της 20ετίας) στην ίδια περιοχή, η οποία κυμαίνεται πλέον στο 40% έως 60%, δεν είναι τυχαία. Οι βασικοί άξονες αυτής της απόκλισης είναι:
Ενεργειακή Κλάση και ESG: Τα νεόδμητα κατασκευάζονται με προδιαγραφές κλάσης Α ή Α+, προσφέροντας δραστικά χαμηλότερο λειτουργικό κόστος.
Σε ένα περιβάλλον υψηλού ενεργειακού κόστους, οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν «καπέλο» (premium) για την εξοικονόμηση που θα έχουν μελλοντικά.
Κόστος Κατασκευής: Η αύξηση των τιμών των δομικών υλικών (χάλυβας, τσιμέντο, μονωτικά) που παρατηρήθηκε τα έτη 2023-2025 και συνεχίζεται και σήμερα (απόρροια και του πολέμου στη Μέση Ανατολή) ενσωματώθηκε άμεσα στις τιμές πώλησης των νέων οικοδομών.
Έλλειψη οικοπέδων: Ειδικά σε περιοχές όπως η Καλαμαριά και το κέντρο, η σπανιότητα διαθέσιμων οικοπέδων οδηγεί σε υψηλές αντιπαροχές, οι οποίες μετακυλίονται στον τελικό αγοραστή.
2. Ρυθμοί Αύξησης και η «στροφή στην ανακαίνιση»
Το 2025, παρατηρήθηκε το εξής ενδιαφέρον φαινόμενο: Ενώ τα νεόδμητα ηγήθηκαν της ανόδου (10-12%), τα μεταχειρισμένα επέδειξαν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα με αύξηση 7-9%.
Η Στρατηγική του «Value for Money»: Ένα μεγάλο τμήμα της μεσαίας τάξης, αδυνατώντας να απορροφήσει τις τιμές των 4.000€+ ανά τ.μ. για νεόδμητα, στράφηκε μαζικά σε ακίνητα κατασκευής 1970-1990.
Επενδυτική Ανακαίνιση (Fixer-upper): Η τάση αγοράς παλαιών διαμερισμάτων με σκοπό την πλήρη ανακαίνιση παρέμεινε ισχυρή. Η προστιθέμενη αξία που προκύπτει μετά την ανακαίνιση συχνά ξεπερνά το 30%, καθιστώντας τα μεταχειρισμένα ακίνητα πιο ελκυστικά για βραχυχρόνια μίσθωση ή μεταπώληση (flipping).
Προγράμματα επιδοτήσεων: Προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ» και «Σπίτι μου» τροφοδότησαν τη ζήτηση ειδικά για παλαιότερα ακίνητα, συγκρατώντας τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα και εμποδίζοντας τη διόρθωση της αγοράς.
Aνοιχτή πληγή τα κενά σπίτια
Την ίδια στιγμή, όλο και περισσότεροι πολίτες– νέοι, φοιτητές, ζευγάρια, ηλικιωμένοι – δυσκολεύονται να βρουν προσιτή κατοικία. Τα δεδομένα της αγοράς δείχνουν ότι το κόστος αγοράς και ενοικίασης κινείται σε υψηλά επίπεδα με αποτέλεσμα η στέγαση να γίνεται προνόμιο για μία περιορισμένη μερίδα του πληθυσμού. Στοιχεία της Blupeak Estate Analytics δείχνουν ότι ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει αναξιοποίητος.
Στην Ελλάδα υπάρχουν συνολικά περίπου 6,5 εκατομμύρια κατοικίες. Από αυτές, πάνω από 2,2 εκατομμύρια είναι κλειστές. Στην Κεντρική Μακεδονία καταγράφονται 363.000 κενές κατοικίες, δεύτερη περιφέρεια μετά την Αττική, με τα «κλειδωμένα» σπίτια στη Θεσσαλονίκη (σύνολο νομού) να εκτιμάται πως ξεπερνούν τα 140.000.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, οι περισσότερες κατοικίες χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, περίπου τρία εκατομμύρια, ενώ ακόμη 1,6 εκατομμύρια ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του 1980. Πάνω από 1,1 εκατομμύρια χρονολογούνται από την περίοδο 1946–1960.
Δηλαδή, το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος είναι άνω των 30 ετών. Πρόκειται για έναν από τους βασικούς λόγους, για τους οποίους πολλά σπίτια παραμένουν αναξιοποίητα. Πολλά από αυτά έχουν ανεγερθεί με παλιούς οικοδομικούς κανονισμούς, χωρίς μονώσεις ή ενεργειακή αποδοτικότητα, ενώ παρουσιάζουν φθορές και έλλειψη συντήρησης. Η ανακαίνισή τους θεωρείται από αρκετούς ιδιοκτήτες οικονομικά ασύμφορη και έτσι προτιμούν να τα αφήνουν κλειστά.
Οι αιτίες του κακού
Οι αιτίες που οδηγούν ένα ακίνητο να παραμένει άδειο είναι σύνθετες και αλληλένδετες. Μία μεγάλη κατηγορία αφορά εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες. Αυτά τα σπίτια δεν είναι εγκαταλελειμμένα, αλλά χρησιμοποιούνται μόνο λίγες εβδομάδες τον χρόνο – κυρίως τους θερινούς μήνες ή σε αργίες. Έτσι, στην πράξη, είναι ανενεργά για το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου. Άλλη μεγάλη ομάδα περιλαμβάνει παλαιές κατοικίες που δεν προσελκύουν ούτε ενοικιαστές ούτε αγοραστές.
Οι λόγοι είναι πολλοί: Η τοποθεσία τους σε περιοχές με φθίνουσα ζήτηση, η εικόνα εγκατάλειψης, το υψηλό κόστος ανακαίνισης σε σχέση με την απόδοσή τους. Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με νομικά ή φορολογικά εμπόδια – σπίτια με αδιευκρίνιστη κληρονομική κατάσταση, με διαφωνίες μεταξύ συγγενών ή απλώς με επιβαρύνσεις που καθιστούν τη διάθεση του ακινήτου μη συμφέρουσα. Και, φυσικά, υπάρχει και η πιο σύγχρονη διάσταση του προβλήματος: Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου airbnb. Πολλοί ιδιοκτήτες αποσύρουν τα σπίτια τους από τη μακροχρόνια μίσθωση με σκοπό να τα ενοικιάσουν περιστασιακά σε τουρίστες.
