Γράφει η Αθηνά Γιαννακού
Ομότιμη Καθηγήτρια ΑΠΘ
Πρόεδρος και Δ/νουσα Σύμβουλος της ΓΕΩΧΩΡΟΣ ΜΕΛΕΤΗΤΙΚΗ ΑΕ
Μπορεί να μιλάμε για πολεοδομικό σχεδιασμό χωρίς πολεοδόμηση, χωρίς δηλαδή εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια; Το ερώτημα μπορεί να μοιάζει ρητορικό για όσους ασχολούνται έστω και λίγο με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά η εξέλιξη της πραγματικότητας της αστικής ανάπτυξης στη χώρα μας δείχνει ότι, δυστυχώς, εδώ και τριάντα χρόνια πορευόμαστε χωρίς αυτό το επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού και στις πόλεις και στις παραθεριστικές περιοχές και στους μικρότερους οικισμούς.
Η επίσημη πολιτική και συνάμα η δημόσια συζήτηση των τελευταίων χρόνων έδωσε, σχεδόν αποκλειστικά, βάρος στο ονομαζόμενο πρώτο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) και καθόλου στο δεύτερο επίπεδο σχεδιασμού, τα Ρυμοτομικά Σχέδια. Παρά το γεγονός ότι το 2020 η Έκθεση της Επιτροπής Πισσαρίδη επεσήμανε ρητά την ανάγκη εκπόνησης, ολοκλήρωσης και έγκρισης ρυμοτομικών σχεδίων με προτεραιότητα στις περιοχές όπου ασκούνται οικιστικές πιέσεις ή υπάρχουν κρίσιμες και διαπιστωμένες οικιστικές ανάγκες, η δημόσια πολιτική επικεντρώθηκε μόνο στην εκπόνηση μελετών ΤΠΣ και ΕΠΣ, συνεχίζοντας κατά μία έννοια την παράδοση της δεκαετίας του 2000 με την επικέντρωση στα τότε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ). Παρά τις όποιες προτάσεις μάλιστα των ΓΠΣ εκείνης της περιόδου για επεκτάσεις των σχεδίων πόλεων, συχνά πολύ μεγάλων και αναιτιολόγητων μεγεθών, στην πραγματικότητα σχεδόν καμία επέκταση σχεδίου δεν προχώρησε μέχρι σήμερα. Δηλαδή, δεν εξασφαλίστηκε σχεδόν πουθενά στη χώρα καμία νέα πολεοδόμηση. Τη λέξη «πολεοδόμηση» μας τη θύμισε (ευτυχώς) το τελευταίο διάστημα το Συμβούλιο της Επικρατείας με τις εξηγήσεις του για το ΠΔ για την οριοθέτηση των οικισμών, επισημαίνοντας ότι «εάν η Διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση αυτού του σκοπού».
Η περίπτωση της Θεσσαλονίκης
Για να κατανοήσουμε τη σοβαρότητα του προβλήματος είναι χρήσιμο να κάνουμε μία ανασκόπηση στην πραγματικότητα της αστικής ανάπτυξης στη χώρα μας, με άλλα λόγια πώς υλοποιήθηκε η παραγωγή του δομημένου περιβάλλοντος από τη δεκαετία του 1990 και μετά, δηλαδή μετά τη θεσμοθέτηση των Πολεοδομικών Μελετών της Επιχείρησης Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης (ΕΠΑ) της δεκαετίας του 1980. Θα αναφερθώ ειδικότερα στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης, αν και όλα τα παρακάτω ισχύουν, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, σε όλη τη χώρα. Η αστική ανάπτυξη στην ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκης υλοποιήθηκε πρακτικά ως εξής:
α. Μεγάλη ανοικοδόμηση στις περιοχές που είχαν ενταχθεί στο σχέδιο με την ΕΠΑ (Καλαμαριά, Εύοσμος, Πολίχνη κ.λπ.). Συγχρόνως, πλήρης εκμετάλλευση (με μη νόμιμο τρόπο φυσικά) όλων των στοιχείων που μπορούσαν να αυξήσουν τον ωφέλιμο χώρο (ημιυπαίθριοι, γκαράζ κ.ο.κ.).
β. Μεγάλη ανοικοδόμηση εντός των θεσμοθετημένων ορίων όλων των προαστιακών οικισμών, αρχικά σε περιοχές που διέθεταν διαθέσιμες εκτάσεις εντός σχεδίου, δηλαδή πολεοδομημένες εκτάσεις, με ικανό Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) που επέτρεπε την είσοδο του εργολαβικού τομέα στην ανοικοδόμηση (π.χ. Περαία, Ν. Επιβάτες, Ωραιόκαστρο κ.λπ.), στη συνέχεια σε περιοχές εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων (γνωστά ως όρια Νομάρχη) που ούτως ή άλλως διέθεταν ικανό ΣΔ (μέσος 0,75, ανώτερος 1 ή και 1,2) (π.χ. οικισμοί Δ.Ε. Θέρμης, Μίκρας, Βασιλικών κ.λπ.). Και στην περίπτωση αυτή πλήρης εκμετάλλευση (με μη νόμιμο τρόπο) όλων των στοιχείων που μπορούσαν να αυξήσουν τον ωφέλιμο χώρο (ημιυπαίθριοι, γκαράζ, ημιυπόγεια κ.λπ.).
γ. Δόμηση κατοικίας εκτός σχεδίου, με χρονική σειρά, από τη δόμηση πολυτελών μονοκατοικιών στη δόμηση διπλο/τριπλο κατοικιών μίας ευρείας οικογένειας (δεκαετία 1980) και εντέλει στη δόμηση μικρών συγκροτημάτων κερδοσκοπικής κατοικίας (δεκαετία 2000). Ουσιαστικά, δηλαδή, είσοδος του εργολαβικού τομέα στην εκτός σχεδίου κατοικία. Η βάση αυτής της εισόδου ήταν η άτυπη αποδοχή και η επισημοποίηση στην αγορά κατοικίας των τεράστιων υπερβάσεων στη δόμηση που μπορεί να ξεπερνούσαν το τριπλάσιο και τετραπλάσιο της νόμιμης δόμησης…
Δύο κρίσιμα νομοθετήματα, που δεν αποτελούν καθαυτά εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού, αποτέλεσαν το κανονιστικό πλαίσιο για μεγάλο μέρος αυτού του μοντέλου αστικής ανάπτυξης: Πρώτον, το ΠΔ 24/4-3/5/1985 με το οποίο καθορίστηκε για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων ένα κανονιστικό όριο, στις περισσότερες περιπτώσεις αρκετά μεγαλύτερο από τον πραγματικά δομημένο οικισμό, εντός του οποίου ορίστηκαν όροι δόμησης σχεδόν στα ίδια επίπεδα με πολεοδομημένες περιοχές, και δεύτερον, το ΠΔ 31/5/1985 που διέπει τους όρους και περιορισμούς δόμησης στις περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως. Αυτό το πλαίσιο που είχε άλλο σκοπό (τακτοποίηση ζητημάτων δόμησης σε μικρούς οικισμούς μέχρι την πολεοδόμησή τους και έλεγχο της δόμησης στην περίμετρο των πόλεων) ουσιαστικά διαμόρφωσε το ιδιότυπο απόθεμα γης με (επίσημους) συντελεστές δόμησης ακόμη και ίσους με 1, σε συνδυασμό και με τη μόνιμη πλέον πολύ μεγάλη υπέρβασή τους και χωρίς καμιά μορφή φορολογίας της αποκτώμενης υπεραξίας, όπως είναι η εισφορά σε γη και χρήμα των εντασσόμενων σε σχέδιο πόλης ιδιοκτησιών.
Τα ΓΠΣ που προωθήθηκαν και εγκρίθηκαν τη δεκαετία του 2000 ήταν επικεντρωμένα στις οικιστικές επεκτάσεις σε κλίμακες μεγεθών σχεδόν, όμως, φαραωνικές και όχι σε συσχέτιση με τις πραγματικές ανάγκες. Σε αρκετές περιοχές ανατέθηκε από τους οικείους Δήμους η πολεοδόμηση αυτών των επεκτάσεων, με εξαιρετικά αργούς όμως ρυθμούς υλοποίησης αυτών των μελετών. Έτσι οι πολεοδομήσεις περιοχών επέκτασης έχουν μετατραπεί σε «συνεχιζόμενα» και χωρίς τέλος έργα υψηλού, μάλιστα, κόστους με μηδενική αποδοτικότητα, αφού παραμένουν για χρόνια σε μελετητικό επίπεδο. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά πολεοδομημένης γης έχει απαξιωθεί πλήρως.
Μεγάλο μέρος των οικιστικών περιοχών που αναπτύσσονται με τους παραπάνω τρόπους και στερούνται σχεδίου σε τμήματά τους ή ακόμα και στο σύνολό τους στερούνται ρυμοτομίας, παρουσιάζουν ελλείψεις σε δημόσιους χώρους, το, δε, δίκτυο κοινόχρηστων χώρων περιορίζεται στους δρόμους εξυπηρέτησης των ιδιοκτησιών, συχνά δημιουργούμενους μόνο για τις ανάγκες πρόσβασης σε αυτές.
Η οικονομική κρίση έφερε πολλές και σημαντικές αλλαγές που δεν αφορούσαν μόνο τη δραστική μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και άλλες λιγότερο εμφανείς, όπως το γεγονός ότι η επέκταση των σχεδίων που ήταν από τις πλέον προσφιλείς πολιτικές της Τοπικής Αυτοδιοίκησης σχεδόν χάθηκε από τον δημόσιο λόγο της, ιδιαίτερα μετά την επιβολή του ΕΝΦΙΑ στα ακίνητα.
Το παράδειγμα της Θέρμης
Η ανάκαμψη, ωστόσο, της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια και η ταχεία ανοικοδόμηση που βλέπουμε στην περίφημη επέκταση της Θέρμης, πρακτικά από τις ελάχιστες περιοχές της Θεσσαλονίκης που έχει διαθέσιμη πολεοδομημένη γη για ανοικοδόμηση (με πολεοδόμηση που είχε ξεκινήσει τη δεκαετία του 1990 και πρακτικά ολοκληρώθηκε στο τέλος της δεκαετίας του 2000 με την έγκριση της Πράξης Εφαρμογής) αναδεικνύει την τεράστια σημασία της διαθεσιμότητας νέας πολεοδομημένης γης. Τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ που συντάσσονται στο πλαίσιο του Προγράμματος Δοξιάδη δεν μπορούν από μόνα τους να δώσουν λύση στο έλλειμμα της αναγκαίας σχεδιασμένης αστικής ανάπτυξης. Ούτε είναι δυνατόν να εξυπηρετούνται αυτές οι ανάγκες με προσαυξήσεις των ήδη υψηλών συντελεστών δόμησης στις ιδιαίτερα πυκνοδομημένες περιοχές των πόλεων μέσω bonus ούτε με απλές επαναοριοθετήσεις οικισμών που εδώ και χρόνια έχουν πρακτικά αστικό, περιαστικό ή παραθεριστικό και όχι αγροτικό χαρακτήρα. Το ζήτημα της σχεδιασμένης αστικής ανάπτυξης με την πολεοδόμηση νέων οικιστικών υποδοχέων με προτεραιότητα στις περιοχές όπου ασκούνται οικιστικές πιέσεις ή υπάρχουν κρίσιμες και διαπιστωμένες οικιστικές ανάγκες επιβάλλεται να τεθεί ολοκληρωμένα στη δημόσια πολιτική και συζήτηση.
*Δημοσιεύθηκε στη «ΜτΚ» στις 08.06.2025
