Τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν τόσο ο αριθμός των καταλυμάτων που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση όσο και το κόστος στέγασης. Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει «ενοχοποιηθεί» ότι επηρεάζει τις τιμές των ενοικίων. Υπάρχει ευθεία συσχέτιση μεταξύ των δύο;
«Από τις έρευνες μας διαπιστώνουμε ότι σε μια πόλη όπου η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης εξαπλώνεται με γοργούς ρυθμούς, αυτό αποτυπώνεται και στα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης» αναφέρει ο Δρ. Κώστας Γουρζής, μεταδιδακτορικός ερευνητικής και ακαδημαϊκός συντονιστής του Εργαστηρίου για τη Γεωγραφία της Εργασίας του Πανεπιστημίου Αιγαίου. Κατά τον ίδιο δύο είναι οι λόγοι για τους οποίους η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να επηρεάζει τις τιμές των ενοικίων. «Πρώτον, τα διαμερίσματα που είναι διαθέσιμα λιγοστεύουν, άρα η προσφορά τους μειώνεται με τη ζήτηση να παραμένει σταθερή ή και να αυξάνεται, άρα αυτό, βάσει ελεύθερης αγοράς, αυξάνει την τιμή τους. Δεύτερον, η βραχυχρόνια μίσθωση δημιουργεί μία προσδοκία στους ιδιοκτήτες, ακόμα και αν δεν διαθέσουν το ακίνητο τους μέσω κάποιας πλατφόρμας. Σκέφτονται ότι αν το διέθεταν για βραχυχρόνια μίσθωση θα κέρδιζαν ένα ικανοποιητικό ποσό και ζητούν ενοίκια σχετικά κοντά σε αυτό» σημειώνει. «Όταν γεμίζει μια γειτονιά με καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αυξάνεται η ζήτηση στις γύρω γειτονιές και αυτό επηρεάζει τα ενοίκια. Σταδιακά η πίεση στα ενοίκια του κέντρου μεταφέρεται και στις περιφερειακές αγορές» συμπληρώνει.
Τι έδειξε η έρευνα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Οι ερευνητές Άννα Σαρούκου και Κωστής Γουρζής της ομάδα του προγράμματος Inclusive Urban Societies του Πανεπιστημίου Αιγαίου επιχείρησαν να αποτυπώσουν τις χωρικές συσχετίσεις μεταξύ βραχυχρόνιας μίσθωση και ενοικίων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, χρησιμοποιώντας μεθόδους χωρικής και στατιστικής ανάλυσης. Για την ανάλυση χρησιμοποιήθηκαν δεδομένα από τους ιστοτόπους Airbnb.com και Booking.com (τα οποία συλλέχθηκαν στις αρχές του 2025), καθώς και από το Spitogatos.gr, τα οποία αφορούν την περίοδο μεταξύ 2023 και 2024 για τον μήνα Ιούλιο.
Στην Αθήνα η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων αυξάνεται ραγδαία, κυρίως στις τουριστικές γειτονιές γύρω από τον λόφο της Ακρόπολης (π.χ. Κουκάκι, Θησείο) και επεκτείνεται σε υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου όπως τα Πατήσια και η Κυψέλη, ενώ στο κέντρο οι γειτονιές με χαμηλά ενοίκια είναι σχεδόν ανύπαρκτες. Οι ερευνητές υπολόγισαν ότι στην Αθήνα μετά από κάθε 100 νέες καταχωρήσεις που προστίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προβλέπεται να ακολουθήσει αύξηση της τάξεως του 2% στις τιμές των ενοικίων.
«Αυτή η πρόβλεψη ενδέχεται να είναι ακόμα μεγαλύτερη από 2% στη Θεσσαλονίκη, που ακόμη είναι ανώριμη αγορά συγκριτικά με την Αθήνα ως προς τη βραχυχρόνια μίσθωση» εκτιμά ο κ. Γουρζής. Η ερευνητική ομάδα διαπίστωσε ότι αγορά κατοικιών της Θεσσαλονίκης, λόγω της έντονης γεωγραφικά συγκέντρωσής της, συνδέεται στατιστικά στενότερα με την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων: στο κέντρο εντοπίζονται τα περισσότερα ακίνητα που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση και στην ίδια περιοχή τα υψηλά ενοίκια, κυρίως σε κεντρικές συνοικίες μεταξύ Πλατείας Αριστοτέλους και Λευκού Πύργου. Αυτό σημαίνει ότι υψηλότερα τα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης εντοπίζονται μόνο όπου υπάρχουν πολλά ΑirBnB; Όχι. Οι ερευνητές διαπίστωσαν ότι σε περιοχές όπως η Καλαμαριά, όπου τα ενοίκια είναι υψηλά, δεν υπάρχει μεγάλη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
«Δεν είναι καθοριστικός παράγοντας»
Το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, εκεί όπου υπάρχουν και τα περισσότερα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, διαπιστώνει από την πλευρά του ο Πέτρος Κακάλτσης, γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης. Όπως λέει, όσοι δεν βρίσκουν σπίτι στο κέντρο αναζητούν στις γύρω περιοχές, κι αυτό αυξάνει τη ζήτηση, ωθώντας τα ενοίκια προς τα πάνω. Πάντως ο ίδιος δεν θεωρεί ότι τα διαμερίσματα που νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν καθοριστικό παράγοντα. «Δεν είναι το AirBnB το βασικό πρόβλημα. Το πρόβλημα είναι ότι στο κέντρο τα σπίτια είναι λίγα, δεν υπάρχει διαθεσιμότητα, γιατί δεν χτίζονται νέα, ενώ η ζήτηση είναι αυξημένη» σημειώνει, προσθέτοντας ότι στο κέντρο ανακαινίστηκαν πολλά παλιά σπίτια που ήταν κλειστά, πολλοί βιοτεχνικοί χώροι και ισόγεια που έγιναν διαμερίσματα βραχυχρόνιας.
«Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης της πόλης είναι 4.932, εκ των οποίων τα μισά είναι πρώην βιοτεχνικοί χώροι και γραφεία. Συνεπώς η βραχυχρόνια μίσθωση δεν μπορεί να θεωρηθεί μείζων παράγοντας αύξησης των ενοικίων, μέσω μείωσης της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών» επισημαίνει ο Χάρης Κωτίδης, μέλος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων. Ο ίδιος επικαλείται στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ που δημοσιοποίησε πρόσφατα η «ΜτΚ», σύμφωνα με τα οποία τα μη ηλεκτροδοτούμενα (και άρα κενά) οικιστικά ακίνητα αυξήθηκαν κατά 12.000 (+50%) τα τελευταία 2 χρόνια, φτάνοντας πλέον τα 37.000 στην πόλη, έναντι 4.932 που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, σημειώνει ότι τα 3.149 εξ αυτών ενοικιάζονται μέχρι 60 μέρες «πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν πολλοί άνθρωποι οι οποίοι μένουν σε αυτά τα σπίτια και να διαθέτουν στη βραχυχρόνια όταν λείπουν» εξηγεί.
Λύσεις υπάρχουν
«Αντί να δείχνουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση ως φταίχτη και να ζητούμε τον περιορισμό ή την απαγόρευσή της, θα μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε τα φορολογικά έσοδα που αποφέρει (άνω του 1 δις το χρόνο) ώστε να ανοίξουμε τα κλειστά ακίνητα με γενναία επιδότηση της ανακαίνισης/εργασιών αποκατάστασης και ένταξη αυτών σε ένα στεγαστικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Το κράτος θα εισπράξει επιπλέον φόρους από τις εργασίες και τα ενοίκια, θα ανοίξουν επιπλέον δουλειές και θα αυξηθεί η προσφορά κατοικίας. Αν χρησιμοποιηθούν τα φορολογικά έσοδα ενός μόνο έτους προς αυτό το σκοπό, θα μπορούσαν να «ανοίξουν» 25.000 κατοικίες με μέσο εμβαδό 80τμ, περισσότερα από όσα υπάρχουν στη βραχυχρόνια μίσθωση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Λύσεις υπάρχουν, όμως χρειάζονται δουλειά και κόπο για να υλοποιηθούν.
Από την πλευρά τους οι ερευνητές του Πανεπιστημίου Αιγαίου υπογραμμίζουν την ανάγκη εφαρμογής αποφασιστικών πολιτικών για να μετριαστούν οι αρνητικές επιπτώσεις, όπως το να θεσπιστούν πρόσθετα όρια στην πυκνότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, να υπάρξουν αντίστοιχα όρια στις τιμές των καταλυμάτων, τα οποία να αντιστοιχούν τόσο στην πυκνότητά της σχετικής δραστηριότητας όσο και στη μέση τιμή των ενοικίων.
Πού χτυπούν «κόκκινο» βραχυχρόνια και μισθώματα
Αριστερά: Η πυκνότητα των καταχωρημένων διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σχέση με τα ενοίκια. Δεξιά: Οι τιμές διανυκτέρευσης σε καταλύματα βραχυχρόνιας σε σχέση με τα ενοίκια.
Με κόκκινο οι περιοχές όπου και οι δύο παράμετροί είναι σε υψηλά επίπεδα, με γαλάζιο όπου η βραχυχρόνια είναι χαμηλά και τα ενοίκια ψηλά, με μπλε όπου και οι δύο παράμετροί είναι σε χαμηλά επίπεδα.
- Υψηλή πυκνότητα βραχυχρόνιας με ακριβή χρέωση ανά διανυκτέρευση και ταυτόχρονα υψηλά ενοίκια καταγράφονται στο ιστορικό κέντρο, μεταξύ Λευκού Πύργου, λιμανιού και μέχρι την πλατεία Δικαστηρίων.
- Στο υπόλοιπο του Δήμου Θεσσαλονίκης (π.χ. Τούμπα, Τριανδρία) καταγράφεται μικρότερη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας.
- Στον Δήμο Πυλαίας Χορτιάτη καταγράφεται χαμηλή πυκνότητα καταλυμάτων βραχυχρόνιας, που όμως διατίθενται σε υψηλή τιμή, ενώ ταυτόχρονα και τα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης είναι υψηλά.
- Στον Δήμο Καλαμαριάς τα ενοίκια είναι υψηλά, όμως δεν παρατηρείται μεγάλη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στους Δήμους Θερμαϊκού και Θέρμης καταγράφεται μικρή συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που διατίθενται σε υψηλές τιμές, σε αντίθεση με τα διαμερίσματα που μισθώνονται με μακροχρόνια συμβόλαια, στα οποία το μίσθωμα είναι χαμηλό.
- Στους υπόλοιπους δήμους είτε οι τιμές στα διαμερίσματα βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης είναι χαμηλότερες, είτε δεν υπάρχει στατιστικά σημαντική συγκέντρωση βραχυχρόνιας.
Πηγή γραφήματος: Ερευνητική ομάδα του προγράμματος Inclusive Urban Societies του Εργαστηρίου για τη Γεωγραφία της Εργασίας του Πανεπιστημίου Αιγαίου
*Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα "Μακεδονία της Κυριακής" στις 10.08.2025
