ΠΟΜΙΔΑ: Τι αλλάζει στην τριετή φοροαπαλλαγή για μίσθωση κενών και AirBnB ακινήτων - Τι προβλέπει ο νέος Ν. 5246/2025

- Newsroom

Δημοσιεύτηκε ο Ν. 5246/2025 με τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη», με σημαντικές διατάξεις για τη φορολογία ακινήτων:

Τα άρθρα:

- 8 (μείωση μεσαίου συντελεστή φόρου ενοικίων από 35% σε 25% που αποτελεί την πρώτη μείωση φόρου εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες μετά τα μνημόνια!),

- 9 (τριετής φοροαπαλλαγή κενών κατοικιών κλπ.),

- 10 (απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ ιδιοκατοικούμενων κατοικιών στους μικρούς οικισμούς) και 12 (ετήσια παράταση της αναστολής ΦΠΑ ακινήτων για το 2026).

Βεβαίως η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι η μείωση των συντελεστών σε όλα τα φορολογικά κλιμάκια και η επαναφορά αφορολογήτου ορίου 6.000€

Ειδικότερα από τον Υπουργό Οικονομικών κ. Κυριάκο Πιερρακάκη και το επιτελείο του, έγιναν δεκτές οι περισσότερες βελτιωτικές διατάξεις που πρότεινε η ΠΟΜΙΔΑ στο άρθρο 9 του νόμου αυτού, με αποτέλεσμα να καταστεί πλέον εφαρμόσιμη και λειτουργική η 36μηνη φοροαπαλλαγή του εισοδήματος από εκμίσθωση των δύο αυτών κατηγοριών κατοικιών, χωρίς καμιά απολύτως γραφειοκρατική διαδικασία ή πλατφόρμα, χωρίς κανένα εισοδηματικό ή περιουσιακό κριτήριο, ως κίνητρο και κύριο εργαλείο για την άμεση προσφορά τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κύριας κατοικίας, ώστε να σμικρυνθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.

Γι' αυτό η ΠΟΜΙΔΑ καλεί όλους τους ιδιοκτήτες με κενές κατοικίες ή σε βραχυχρόνια μίσθωση που έχουν τις νόμιμες προυποθέσεις, να τις εκμισθώσουν άμεσα για να επωφεληθούν από την τριετή φοροαπαλλαγή.

Επίσης καλεί τους ιδιοκτήτες, αλλά και τους ενοικιαστές που είναι οι κύριοι ωφελούμενοι από τη ρύθμιση αυτή, να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ τα ακριβή στοιχεία των μισθωτηρίων που συνάπτουν, για την αποφυγή ελέγχων, προστίμων αλλά και απώλειας εισοδήματος. 

Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ που έγιναν δεκτές και βελτιώνουν τη ρύθμιση είναι οι εξής: 

1. Η απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας το πολύ έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυτό θα αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Δυστυχώς δεν υιοθετήθηκε πλήρως η ολοκληρωμένη πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, σύμφωνα με την οποία θα έπρεπε να διευρυνθεί η φοροαπαλλαγή αυτή στις νέες μισθώσεις όλων των κατοικιών που για οποιοδήποτε λόγο είναι σήμερα ξενοίκιαστες (ιδιοκατοικούμενες, με δωρεάν παραχώρηση, νεόδμητες, ανακαινισμένες, αγορασμένες ή κληρονομημένες κλπ.) έτσι ώστε να έρθουν στην μισθωτική αγορά, όσο περισσότερα ακίνητα γίνεται που δεν ήταν μισθωμένα μέχρι σήμερα, προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά των διαθέσιμων κατοικιών. 

1. Η απαλλαγή ισχύει καταρχήν εφόσον οι ενοικιαστές θα συνάψουν τριετή μισθωτική σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή. 

1. Η απαλλαγή θα ισχύει όμως κατ’εξαίρεσιν και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν«σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014 (Α’ 143), εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας».Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας. Δυστυχώς, παρά την επιμονή μας, στη νέα αυτή ρύθμιση δεν συμπεριλαμβάνονται και οι εποχιακά εργαζόμενοι του ιδιωτικού τομέα (κυρίως τουριστικών και επισιτιστικών  επαγγελμάτων) που αντιμετωπίζουν τα ίδια προβλήματα με τους δημοσίους υπαλλήλους. 

Η ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΗ ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ ΠΡΟΣ ΤΑ ΜΕΛΗ ΤΗΣ 

Απαντώντας σε ερωτήσεις των μελών της και ιδιοκτητών κατοικιών από όλη τη χώρα σχετικά με τις νέες διατάξεις που διευκολύνουν την τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από μισθώσεις κενών κατοικιών, ή κατοικιών που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η ΠΟΜΙΔΑ ανακοινώνει και διευκρινίζει τα εξής: 

1. ΧΡΟΝΟΣ ΕΝΑΡΞΗΣ ΙΣΧΥΟΣ ΤΗΣ ΤΡΙΕΤΟΥΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ.Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των παραπάνω δύο κατηγοριών, των οποίων η πρώτη από τις παραπάνω συμβάσεις  ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. 

1. ΧΡΟΝΟΣ ΣΥΝΑΨΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ:Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσειςκατοικιών των παραπάνω κατηγοριών που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους (ή έναρξης της ισχύος τους) από 8.9.2024 και έως και την 31.12.2026. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31.12.2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση. 

1. ΧΡΟΝΟΣ ΙΣΧΥΟΣ ΤΗΣ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗΣ:Η πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των τριάντα έξη (36) πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις εν λόγω δύο κατηγορίες. 

1. ΚΟΙΝΕΣ ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗΣ ΤΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ:

• Να πρόκειται κατ΄αρχήν για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
• Να εκμισθωθεί για χρήση κύριας κατοικίας, κατά περίπτωση και κατ΄ελάχιστο για τριετή διάρκεια, ή εξάμηνη διάρκεια στις ειδικές περιπτώσεις δημοσίων υπαλλήλων.
• Να προκύπτουν οι νόμιμες προυποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος. 

1. ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΚΕΝΕΣ ΕΠΙ ΤΡΙΕΤΙΑ:

• Να έχει  δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή
• Να ΜΗΝ έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της (πρώτης) μίσθωσης.
• Να ΜΗΝ έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της. 

1. ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΑΠΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ:

• Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης φορολογικό έτος.
• Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης  κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της. 

1. ΠΟΤΕ ΣΥΝΕΧΙΖΕΙ ΝΑ ΙΣΧΥΕΙ ΚΑΙ ΠΟΤΕ ΠΑΥΕΙ Η ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗ:

Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι «Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).».   Συνεπώς:

*Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών, και χάνεται οριστικά αν κενωθεί και από το δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.

*Επί μισθώσεων προς δημοσίους υπαλλήλοιυς επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της (για να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα.

*Αν η κατοικία εντός των τριών ετών της διάρκειάς της διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος. 

1. ΠΡΟΣΜΕΤΡΗΣΗ ΧΡΟΝΟΥ ΔΙΚΑΙΟΠΑΡΟΧΩΝ: Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων  συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή. Αυτό αναμένεται να διευκρινιστεί με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ. 

1. ΚΕΝΕΣ  ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΑΠΟ ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ: Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από τον φόρο εισοδήματοςακινήτωνπου μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….»,  φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κλπ. χρήσης, και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας.  Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη άλλωστε και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000€ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες. 

1. ΤΟ ΠΛΗΡΕΣ ΚΕΙΜΕΝΟ ΤΗΣ ΝΕΑΣ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΕΧΕΙ ΩΣ ΕΞΗΣ: 

Ν. 5246/2025: «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη»  

Αρθρο 9. Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση – Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. 

«91. α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:

αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,

αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:

1. i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
2. ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α` 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και

αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:

βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,

ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).

γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014 (Α’ 143), εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας και εφόσον δεν διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.».