- Newsroom
Σαφές και επικαιροποιημένο πλαίσιο για το φορολογικό καθεστώς που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb δίνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), μέσω αναλυτικού οδηγού που απευθύνεται σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, από την 1η Ιανουαρίου 2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο εκμισθώνεται επιπλωμένο και δεν παρέχονται υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ισχύει ανεξαρτήτως του αν η συμφωνία συνάπτεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Το όριο των 59 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μεμονωμένης μίσθωσης και δεν σχετίζεται με το συνολικό διάστημα που ένα ακίνητο μπορεί να μισθώνεται μέσα στο έτος.
Στην περίπτωση που, κατά τη διάρκεια της διαμονής, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ίδιου ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, τότε η διάρκεια της νέας μίσθωσης εξετάζεται ξεχωριστά. Για παράδειγμα, αν υπάρξει αρχική βραχυχρόνια μίσθωση από τις 10 Ιουνίου έως τις 30 Ιουλίου 2025 (με αναχώρηση στις 31 Ιουλίου), διάρκειας 51 ημερών, και συμφωνηθεί παραμονή έως τις 12 Αυγούστου (με αναχώρηση στις 13 Αυγούστου), τότε η νέα περίοδος διαμονής (31 Ιουλίου – 12 Αυγούστου, δηλαδή 13 ημέρες) λογίζεται ως δεύτερη βραχυχρόνια μίσθωση.
Αντιθέτως, μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω θεωρούνται πλέον μακροχρόνιες και απαιτείται υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Επιπλέον, αν παρέχονται υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, όπως καθαριότητα ή γεύματα, τότε η δραστηριότητα θεωρείται τουριστική και ο εκμισθωτής υποχρεούται να προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
Για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, δίνεται η δυνατότητα εγγραφής και έκδοσης νέου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), εφόσον αυτά είναι ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έως την 31η Δεκεμβρίου 2024.
Σε περίπτωση αλλαγής ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, απαιτείται νέα εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο και έκδοση νέου ΑΜΑ, προκειμένου να συνεχιστούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε αυτές πραγματοποιούνται μέσω πλατφόρμας είτε εκτός αυτής.
Επιπλέον, ένα φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως δύο επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή επιπλέον υπηρεσιών αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Αντίθετα, υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% όταν το φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή όταν πρόκειται για νομικό πρόσωπο, ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων.
Για τον υπολογισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο για βραχυχρόνια μίσθωση, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει. Εξαιρείται η περίπτωση όπου ένα ακίνητο (π.χ. διαμέρισμα ή μονοκατοικία) μισθώνεται ως ενιαίος χώρος ή ως δύο διακριτά δωμάτια, με το άθροισμα των τετραγωνικών τους να αντιστοιχεί στο σύνολο του αρχικού χώρου, όπου και θεωρείται ότι πρόκειται για δύο και όχι τρία ακίνητα.
Τέλος, σε περίπτωση ακύρωσης βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη του μισθωτή, απαιτείται τροποποιητική δήλωση, ώστε να δηλωθεί η ακύρωση, είτε προβλέπεται καταβολή ποσού είτε όχι. Αν δεν έχει προηγηθεί αρχική δήλωση, αλλά υπάρχει υποχρέωση καταβολής ποσού από τον μισθωτή βάσει πολιτικής ακύρωσης, τότε υποβάλλεται αρχική δήλωση μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το σχετικό πεδίο στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
